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ちょっと待って！そのサブリース契約大丈夫ですか？
2017年1月31日
賃貸経営を考えている人なら誰でも耳にしたことのある「家賃保証の一括借り上げシステム」。サブリース契約による賃貸経営のことを言います。
面倒で不安な賃貸契約を全部任せてしまうという賃貸経営です。しかしこのサブリース契約にはとても多くのトラブルが発生しているのも事実です。
今日の記事ではサブリース契約についてのお話と契約前にチェックしておくべきポイントをご説明させていただきますね。
サブリース契約とは？
簡単にサブリース契約について図で表すと次のような形になります。
大家に変わってリース会社が全て借り上げてしまいます。そして直接入居する人とリース会社との間で賃貸借契約を締結して家賃を得ます。サブリース会社は得た家賃から管理費などの経費とリース料を差し引き、大家に残りのお金を支払います。
サブリース会社の立場は「転貸人」です。借りたものを他社へ貸し出すという立場にいます。
家賃保証って本当？永遠に？？
サブリース契約を選ぶ方の殆どがこの「家賃保証」システムがあるという理由だからです。もし空室があっても、一括で借り上げたリース会社が毎月のリース料金を支払うという保証です。
ある程度の空室を想定して家賃もリース料も設定しています。しかし空室があまりにも長く続くとリース会社は運営が困難になり、家賃値下げの通告されます。
「家賃保証」といっても契約当初の家賃を永遠に保証してくれるわけではありません。
家賃の値下げについての特約あり
サブリースを選ぶ大家さんは、サラリーマンなどの本業がある人、物件が遠方の人、賃貸経営の初心者など自分で管理運営することに不安がある人が多いようです。家賃を保証してくれて何もかもすべて管理してくれると思ってサブリースを選ぶのですね。
しかし、家賃保証の「家賃」は変更されます。
契約書にはとても分かりづらく「近隣の相場や建物の状況に併せて家賃を見直す」と特記されてあります。しかし殆どの契約者は「知らなかった」、「滅多にそんなことにはならないですと説明された」と実際に家賃が下げられた時になっての苦情が増えています。
解約もできない。出来ても最悪の状況が待っている
家賃を下げられたのでは、減額された家賃を保証されても投資額への利回りが全く確保できなくなってしまいます。値下げを理由に解約を申し出ると「できない契約」になっているか、違約金を請求されます。極端なリース会社だと解約後、入居者を他の物件に引っ越しさせて全室空室にしてしまうこともあります。
契約前には十分なチェックが必要。
過去に賃貸経営がさほど難しくなかったときに普及したサブリース契約。全国的に空室が多くなった現代では、家賃値下げでのトラブルが絶えません。
契約前には次のことに充分チェックをしてください。
- 家賃設定、値下げについての特約がないか
- 免責期間があまりにも長くないか（契約当初はリース料を免債されるという期間）
- 更新・解約について大家側に不利な条件がついていないか
- 修繕や設備投資がリース会社の一存で行うよう内容になっていないか
サブリースよりも収益性の高い物件を選ぶ
いろんな危険が潜むサブリース契約よりも、きっちりと収益を上げられる物件を購入することに力を注ぐことが必須です。立地や利回りのいい（実質的利回り）物件なら管理費やその他の経費を差し引いてもちゃんと収益を上げることができます。
大家の会やセミナーなどに参加して、賃貸経営の不安を共有できる仲間を作ったり、責任もって管理してくれるパートナ―的存在の不動産業者を見つけたりすることで、直接経営への不安はかなり解消されます。
まとめ
サブリースによる賃貸経営は「家賃保証」と「管理が楽」という理由だけで選べない時代になっています。不動産投資は購入がゴールではなくそこからがスタートです。直接経営を経験することで次なる物件へと資産形成のステップアップへとつなげていくことができます。