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収益不動産の任意売却が増えています。
ご自身の返済比率は大丈夫？
2017年9月16日
収益不動産の任意売却が増加しているそうです。確かにここ数か月で市場の物件数がちらほら増えてきているようにも感じられますね。ここで今一度ご自身の収益性をチェックしてみましょう。
返済比率が６０％超えると注意
返済比率とは年収に対する返済額の比率です。５０００万円の物件で１０％の利回りがある場合、家賃年収は５００万円です。融資５％で２０年の借り入れをしているのであれば、返済額は年約４００万円となり年間の返済比率は８０％になっています。
残り２０％もあるし１００万円あれば何かあっても大丈夫と考えている方、本当にそうでしょうか。利回りが１０％で回っていてもここに管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費は含まれていません。
そして満室を想定している利回りのため一つでも空室がでるとたちまち返済が収入を圧迫していきます。もしこれが金利２．５％台で借り入れできているのであれば返済率は６３％まで抑えることができます。
このように借り入れ条件で大きく変わる賃貸経営。実は属性が良く賃貸経営の初心者はこのような６０％から８０％の間の返済率からスタートしているケースがとても多いのです。
急加速する空室率
これまでの賃貸経営であれば６０％の返済率を維持することも難しくありませんでした。極端に無理な返済計画でなければ安定した満室経営を維持できていたからです。
しかしご承知のように今は全国的に空室率の増加が加速を見せています。金融機関も２０％以上の空室率は一般的だと考えて融資の審査をしています。２０％も空室が続くと返済率８０％で回しているとすぐにショートしてしまいます。６０％に抑えているから大丈夫と考えていてもあっという間に返済額が年収を圧迫しはじめます。順調に回せている場合で４０％、多くても５０％以内の返済率を維持したほうがよい情勢なのです。
早めの決断または賃貸経営の改善を
先述したように最初の賃貸経営をこのような状態でスタートしている人は決して少なくありません。この時期にその状況をきっちりと認識し徹底した空室対策を行うか早めの決断で返済不能になる前に資産の組み換えを行うなどの対処をしなくてはいけません。
賃貸経営にとっては厳しい状況は確かに続いておりますが勝ち残っている大家さんの多くはこのピンチにいち早く気付き対策を施しています。本当の勝ち組に残れると経営不振で売りに出されている物件をさらに購入できるチャンスも訪れます。
金融機関の融資引き締めは新たな賃貸経営の環境へとシフトしています。利回りと現状だけに安心せず、何年か先までその事業の方向を見据えた賃貸経営を維持していくようにしていきましょう。
