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120年ぶりの民法改正 保証限度額明記など賃貸借経営に影響することとは
2017年7月29日
民法の債権に関する事項について120年ぶりに改正されることが決まりました。
連帯保証人に関する内容なども含むため、賃貸経営に影響する事項もいくつかあります。
施行は2019年の秋を目途にしています。
連帯保証人に保証額を明記
改正される民法では連帯保証人に対してその保証額の限度額を設定し、契約書に明記しなくては無効になります。
現行法では賃貸借契約には「一切の責任につき」などと書かれていることが殆どです。借主が滞納している家賃、近隣や貸主その他第三者に対して負う責任なども含み、全てに対し無制限に保証しなくてはいけない内容です。
現代では連帯保証人が頼みにくい世の中になってきています。
核家族か、親戚付き合いの希薄、SNSを通した世界での広がりはあっても深い友達付き合いが薄れ、身内、友人、同僚などどの関係をとっても、連帯保証人を頼める人がすぐ見つかる人のほうが少ないようです。
そんな中、連帯保証人が負う責任の額が明記していることで、頼みやすくなるのではとの見方もできるのですが、人の心理的にはその逆の現象がおきる、とみている専門家が多いようです。
そうなると最近利用の増えてきた家賃保証会社を介する案件が増えてくるでしょう。
敷金全額返金が明文化
敷金については賃貸借契約の中でも特にトラブルの多い問題ではないでしょうか。
敷金が全て原状回復費用だと言われ、戻ってこなかったり更には不足分を請求されたり。判例などではこれらの問題についてそれぞれの争点に沿った見解が積み重ねられてきました。むやみに家主が敷金からそういった費用を差し引くことはできません。認識している不動産会社や家主も少しづつ増えてきています。
しかしそれが法律上、明確に文章となっていなかったため今度の改正では、はっきりと盛り込まれることになりました。
民法の条文内に明確に「敷金」という項目が新設されます。
そして契約終了時には原則返還と明文化されます。
修繕のリクエストにも注意が必要
設備の一部でも使えない状態があると家賃が減額されます。現行法では「借主から賃料の減額請求ができる」でした。
改正後は借主から請求がなくても当然に賃料は減額されるということになります。エアコン・エレベーター・ガス湯沸かし器などの故障により使えない期間があると減額されます。
具体的にどのように「当然に減額」という取り扱いになるよな規定が設けられるのかは未だ明らかではありません。
また、故障個所について一部の家主が借主からの申し出にも関わらず早急に修理をしないケースもあり、トラブルにもなっていました。改正後の規定ではそういった放置されるような修理については借主が修繕できる権利が明文化されるようです。
貸主への通知方法や費用請求の方法などについても随時明らかになるでしょう。
空室が多く設備の修理などを放置している家主にとっては気を付けておきたい改正点です。
これらの規定は民法の中で「債権」編に綴られています。
明治時代の制定から手が加えらてていないため、無数の判例や専門家の見解などで古い時代の規定を現代に合わせるよう補っていました。この部分が改正され曖昧でトラブルが多かったケースに大きな影響を与えそうですね。
賃貸経営を行っている方は、これから施行までに定められていく詳細内容に引き続き注目をしていきたいところですね。