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不動産投資について
リスクとリターンから考えてみた
2018年8月22日
終身雇用の時代が終わり、これからは自分で稼ぐ力が求められる時代といわれています。
そんな時代の流れから、投資に対して関心を持つ人が年々後を絶ちません。
数ある投資の中でも特に不動産投資は、高収入が見込める不労所得の代表的例で、常に人気の上位に位置しています。
金融機関からの借り入れを利用することで少ない元手から始められ、手元に入ってくる収入も多いので、上手におこなえば素晴らしい投資といえるでしょう。
しかし一方で、失敗する可能性も非常に高い投資であることも忘れてはなりません。
インターネットで「不動産投資 失敗」「不動産投資 後悔」と検索してみると、信じられないほど数の失敗談がヒットします。
では、なぜ不動産投資に「成功する人」と「失敗する人」がいるのでしょうか。
今回は、失敗する原因である隠れたリスクについて解説をしていき、リスクとリターンの種類や概要、そして見極め方について解説をしていきます。
【不動産投資とは】
不動産投資を一言でいうと、「物件を取得し、取得した不動産から収益を得ること」です。
不動産から収益を得るというと少し分かりにくいかもしれませんが、簡単に表現すると、買った物件を人に貸すことで家賃が発生します。その家賃こそが収益ということです。
そのため、取得した不動産が収益を生み出す物件であることから「収益物件」「投資物件」と呼ばれたりすることがあるのです。
【不動産投資にはどんな種類がある？】
不動産投資と聞くと、多くの方が、「アパート」や「マンション」等の居住系の建物を想像するのではないでしょうか？
大手の建設会社がアパートの建築営業をしており、TVのCMやチラシで目にする機会が多いためだと思うのですが、実は不動産投資の種類は他にも数多くあるのです。
【不動産投資の種類】
- ・アパート
- ・マンション
- ・駐車場
- ・商業ビル
- ・オフィスビル
- ・ホテル
- ・物流倉庫
- ・底地（そこち）、借地
上に挙げた物件の種類はほんの一例です。
人に貸して家賃を得られる不動産であれば、何でも投資物件になるということです。
【不動産投資のリターンの種類と計算方法】
【不動産投資の２つのリターン】
不動産投資におけるリターン（収入）には2つの種類があります。
今回の記事では、主にインカムゲイン（運用益）に重点をおいて解説をしていきます。
【不動産投資の計算（投資利回り）】
収入から経費を引いた金額が利益となり、そこから購入価格を割ることで利回りを計算することができます。
利回りは下記の計算式で求めることができます。
（例）
年間100万円の家賃収入が見込める物件を1,000万円で購入。
（管理費などのコストは年間15万円と想定します。）
利回り = 8.5% となります。
このように不動産投資は、物件価格・収入・支出から、投資利回を計算していくことになります。
【意外と知らない？家賃以外の不動産投資のリターンとは？】
不動産投資での最大のリターンは「家賃収入」です。
実は家賃収入以外にも、不動産投資ならではのリターンが存在します。
ここでは収益の種類について解説していきます。
【不動産投資のリターン】
このように、不動産投資で得られるリターンの種類は、家賃以外でも非常に多いのがお分かりいただるでしょうか？
【不動産投資で考えられるリスクとは】
一方、リターンにリスクはつきものです。
不動産投資ならではのリターンの種類があるということは、同じく不動産投資ならではのリスクも存在します。
【不動産投資のリスク】
このように、不動産投資ならではのリスクも多く存在します。
特に、家賃滞納リスクや、事件・事故リスクは、「人に物件を貸して収入を得る」というビジネスだからこそ発生するリスクといえます。
人が使う以上100%ということはあり得ません。事件・事故のリスクは、どんな物件であっても必ず潜んでいるといえます。
【不動産投資のリスクを減らすためには】
不動産投資リスクを回避するための最初の段階は、まずは考えられるリスクを把握することです。
投資というと、利回りやレバレッジ効果などの、数字やパーセントについつい意識が寄ってしまいます。
しかし、不動産投資は先述した通り、不動産ならではのリスクが多数潜んでいます。
いわば「隠れたリスク」といえるでしょう。
高利回りだからとすすめられて、入居者層を確認せずに購入して万が一、物件内で殺人事件でも発生してしまったら、どうなるのでしょうか？大幅な家賃減額で募集をしないと次の入居者は決まりませんし、社会的に話題になってしまった事件であれば、他の入居者からも退去者が出て、最悪の場合だと解体するしか道が残されていないかもしれません。
平成29年に起きた、神奈川県座間市の某アパートで衝撃的な連続殺人事件は、私たちの記憶にいまだ新しいですよね。
これは決して人ごとではなく、収益物件を持っている以上、すべての物件に起こりうるリスクであることだ、ということを絶対に忘れてはなりません。
例えば、物件内での事件のリスクを少しでも防ごうとするならば、入居受付段階で、入居申込書の内容に目を通し、問題を起こさなそうな人物か判断することが重要ですし、書面では分からないことも多いので、相対で手続きをしている不動産会社から印象や人となりについて直接報告を受けるなど、積極的な入居者審査への参加が必要です。
このように、不動産投資のリスクを減らすためには、運用している最中に起こりうるであろう可能性を全て洗い出し、あらかじめ予防策を練っておくしかないのです。
【まとめ リスクとリターンと上手に付き合う】
昨今、日銀の大幅な金融緩和政策により低金利が続いており、金融機関からの融資を受けやすくなりました。また、世間の不動産投資人気の後押しもあり、売買物件も非常に多く市場に出回っています。その結果、個人が簡単に収益物件を買える時代になりました。
不動産は購入価格が大きいので、入ってくる収入も大きいため、興味のある人もきっと多く、これから更に増加するでしょう。
しかし、不動産投資には「みえないリスク」が多く潜んでいるということを決して忘れてはいけません。
決して、表面的な数字や利回りだけに目を奪われず、想定されるあらゆるリスクを回避できるよう、事前確認をして、対策することが重要です。
リスクを最大限回避し、信頼できるパートナー（管理会社）と共に賃貸経営を進めていくことができるのであれば、これほど魅力的な投資は他にはないのではないでしょうか？