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不動産投資のノウハウについて（参考）
2018年9月8日
不動産投資～入門・基礎知識～
1、不動産投資の始め方
⑴そもそも不動産投資とは？
不動産投資とは利益を得ること目的として不動産事業に資金を投下することです。
具体的には購入した不動産を他人に貸すことによって得られる家賃収入という利益（インカムゲイン）と、その不動産を購入した価格以上の金額で売却することによって得られる利益（キャピタルゲイン）という2つの利益を期待して行う投資が不動産投資なのです。
1980年代後半のバブル経済のころまでは流行していた不動産投資は莫大な売却益（キャピタルゲイン）を狙って短期的な視点からの不動産投資が主流でありましたが、近年では毎月安定して入ってくる賃料収入（インカムゲイン）を期待して長期的な視点から行われる不動産投資が主流となっています。
したがってこれから不動産投資を始めようとしている人にとっては、とりわけ経済の低成長が続いている今日においてはキャピタルゲインの不動産投資は余りにもリスクが大きいことから、まずインカムゲインの不動産投資から始めるのが賢明であると言えるでしょう。
⑵不動産投資を始めるまでの流れは次のようになります。
- 予算決め＝特に不動産投資では余裕のある資金を準備してスタートするのが大切です。
- 物件選び＝予算・間取り・エリア・最寄り駅までの時間・利回りなどの条件に優先順位をつけて決めていきます。
- 現地確認=昼と夜に分けて周辺の環境などを確認します。
- 買付提出＝物件エリアの相場を確認した上で値引き交渉をします。
2、不動産投資のメリット・デメリット
⑴不動産投資のメリット
- とくにインカムゲインの不動産投資の基本は「賃貸料」であり、これはそれほど変動しない安定した収入が期待できます。
- インフレーションのときに預金として「貨幣」」を保有していると価値が目減りしていきますが、もしインフレーションになる前にマンションを購入しておけば、インフレーションとともにマンションの価格も上昇します。つまり不動産投資はインフレーションに強いということです。
- とくに都会のワンルームマンションは安定しており5％前後の利回りが期待できます。
- 相続や贈与の場合の税負担について、不動産の評価額は固定資産税評価額や路線価などにより算出された評価額に対して課税され、建物は約50～60％、土地は公示価格の80％位で評価されるため相続税・贈与税の対策にも有効です。
- 不動産の購入資金を金融機関から融資を受けるには団体信用生命保険に加入しなければなりません。万一ローン返済期間中に死亡または高度障害者となった場合には団体信用生命保険が適用されローン残債は保険金から返済されます。遺族にとって生命保険のような’役割を果たすことができるというのは数ある投資対象の中でも不動産投資の魅力と言えます。
- 不動産投資は投資対象のなかで唯一その商品自体を担保にして金融機関から購入資金の借入が可能で、ローンを利用すれば少額の自己資金で不動産を購入して家賃収入の収益を得ることができるというメリットがあります。
- サラリーマンの不動産投資では給与所得とは別に「不動産所得」として申告することができ、不動産所得が赤字となったときは給与所得と損益通算して確定申告をすることで納めすぎた所得税・住民税の還付を受けることができます。また不動産経営の場合には毎年のランニングコストとして建物維持管理費・修繕積立金・賃貸管理会社費用・ローン金利・固定資産税・減価償却費などを経費として計上できます。
- わが国の公的年金は少子高齢化による財源不足のみならず厚生年金も保険料増大・年金額の減少・支給開始年齢の引き上げなど不安材料が多いため、今のうちからインカムゲインの不動産投資をはじめていけば長期的・安定的に資産形成をすることができ、退職後もゆとりのあるセカンドライフを過ごすことができます。
⑵不動産投資のデメリット
- 空き室のリスクがありこの期間が長びくと当初予定していた賃料収入が得られないで投資計画に狂いが生じます。家賃保証サービスの利用や入居条件の緩和によりリスクを軽減することができます。
- 火災や地震により建物が倒壊・消失してしまうリスクがあり、保険への加入・耐振性・耐火性の高い物件を選ぶことでリスクを軽減することができます。
- わが国経済の低迷により地価が下落して資産価値が低下する可能性があるところ」、エリアの選定やマーケット分析によりリスクを軽減することができます。
- 現金が必要になったからといって不動産をすぐには現金化できない流動性の低さというリスクあり、あくまでも長期的な投資スタンスで望むことがポイントになります。
3、不動産投資の種類
⑴現物不動産投資＝実際にアパートやマンションなどの不動産を購入し、それを他人に貸してオーナーとして賃料収入を得るものです。
⑵小口化不動産投資＝不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。個人で投資することが難しい億単位になるような高額な物件への投資が可能になります。一方各投資家は投資不動産の共有持分権を有するに過ぎないので、投資不動産から生じた収益は投資割合に応じて分配され、投資家全員の合意がなければその不動産を売却することができません。
⑶証券化不動産投資＝不動産から生じるキャッシュフロー（不動産の運用益および売却益）を投資家に配分することを約束し証券を発行するなどして投資家を募ることを「不動産の証券化」と言います。不動産は一般に取引価格が高額であるために投資資金が多額となりすぐには換金できない流動性の低いなり、流動性の高い株式などと比較して購入者が限定されてしまうところ、不動産投資は現物投資→小口化投資→証券化投資と商品開発されてきました。流動性の乏しい不動産を換金性・流動性の高い有価証券に変換するによってコストがかかるものの少額の投資から始められるようになり、また流動性を確保することができるようになったのです。
4、不動産投資はサラリーマンでもできる？
最近会社に勤めながらマンション経営をするといった「サラリーマン大家さん」が増えています。その背景や理由を考えてみましょう。
⑴株式やＦＸなどの金融商品1日にして価格が暴落するということがよくあるため国際情勢や株価の動きなどを常に注視する必要があるのですが、不動産の価格の変動は緩やかです。1棟所有では管理が必要になりますが管理会社に任せて解消することができます。優秀な管理会社であれば物件の清掃や修繕のほか家賃の集金・空き室対策まで任せることができます。満室状態を確保することができれば安定した副収入が得られるのも不動産投資の魅力です。値動きの激しい株式やＦＸに比べて家賃は10年経過してもそれほど変わりません。先行きを見通しやすく安心してできる投資です。
⑵不動産投資はよい条件で融資が受けられるかどうかが最初の関門となりますが、サラリーマンは毎月給与が入ることが返済能力のある信頼できる存在であり、勤務先が上場企業や有名会社であればさらに信頼度がアップします。
5、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）とは？
⑴ＲＥＩＴとは不動産投資信託を意味するReal Estate Investment Trustの略称であり、1960年にアメリカで誕生日し、すでに半世紀以上の歴史を経てきている重要なシステム商品です。わが国ではその不動産投資信託の日本版という意味で「J-REIT」と呼ばれます。
⑵J-REITとは投資家から集めた資金や金融機関からの借入金を元手に複数の不動産を購入（投資）し、それらの不動産を運用することから得られる賃料収入や売却することによって得られる売却益を各投資家に分配する仕組みを言います。法人税の優遇措置により不動産投資法人は配当可能利益の90％超を分配し、かつ一定の条件を満たせば法人税が課税されないため利益のほぼ100％を分配しています。法律によって不動産管理法人は運用などの実質的な業務を外部機関に委託しなければならないとされているため実際の資産運用は専門家である「資産運用会社」が行っています。したがって各投資家は不動産に関する実務経験や専門知識がなくても容易に不動産に投資することができるという魅力があります。
- ・資産運用会社；購入（投資）する不動産の選定・金融機関からの借入交渉・投資不動産の運用方針の決定・不動産の価値を維持するための修繕計画の立案・実行等実際の運用業務を行います。
- ・資産保管会社；通常信託銀行が投資法人の保有する資産の管理を行います。
- ・事務受託会社；会計・納税・投資法人債に関する事務をそれぞれの専門の会社に委託します。
◎J-REITへの投資とは不動産投資会社が発行する投資口を市場等で購入することを意味します。J-REITは金融商品取引所に上場しているため、上場企業の株式と同様に投資できる金融商品で、証券会社を通じて東京証券取引所等で売買することができます。
6、不動産投資のリスクとはー失敗例と共に
⑴借入リスク
不動産投資の最大のリスクは借入リスクです。空き室や滞納があるからといってそれだけで不動産投資が破綻するわけではなく、借金返済の原資を入居者からの家賃収入だけに頼っていてその家賃収入が空き室や滞納により入らない結果として返済が滞り不動産投資が行き詰まり失敗するのです。借入金は少ないほど良いのですが、目安として借入割合を40％に保つことができればたとえ金利が倍に跳ね上がったとしても家賃収入だけで借入金を返済することができます。繰り上げ返済によって金利上昇リスクを軽減することができるといっても限界があります。金利はいずれ上昇することを認識し、10年以内には借入割合を40％以内にできるように借入金額を検討していくことが肝要です。
⑵空き室リスク
不動産投資のパーフォーマンスを最大限高めるには空き室期間をいかに短縮できるかがポイントになります。空き室リスクは次の3つの要素の相乗効果で決まります。
- ①立地(賃貸需要の大きさ)
人口が多く企業や学校が集積した都心部で駅から10分以内の物件を選ぶこと - ②競争力(入居者から人気のある物件)
これは部屋の内容と手頃な賃料設定がポイントになります。適度なグレードで借りやすい価格帯の方が投資物件としては使い勝手が良いのです。 - 賃貸管理会社の能力(入居者募集のノウハウ)
イ、入居者募集に自信がある会社は定期的に入居率をHPで公表しています。
ロ、入居率の算出根拠を確認します。なお本来空き室とはリフォームが完了していて即入居が可能になっている部屋のことです。
ハ、管理戸数が目安として1万戸以上あること
⑶滞納リスク
家賃の滞納には何よりも早急に対応が必要ですので、滞納解消のノウハウを持つ賃貸管理会社に一任するのが賢明です。この滞納リスクに備えるには滞納保証のある賃貸管理会社を選ぶことです。滞納の発生月から家賃全額が補償され保証期間が1年程度あるものです。
⑷物件価格下落リスク
立地が良ければ築年数にかかわらず資産価値が下がりにくく、したがって家賃も下がりにくいと言えるでしょう。
⑸地震リスク
大地震発生のリスクが高まっている昨今、地震リスクへの備えが不動産投資では不可欠です。そのためには地震に強い物件(1968年以降)に建てられた新耐震基準の物件)、地震に強い立地(都道府県別揺れやすさマップ 内閣府)、エリアを分散して投資することがポイントになります。阪神大震災のときに老朽化したアパートのオーナーが必要な処置をせず入居者が亡くなって管理責任を問われ、1億円以上の損害賠償を命じられたケースがあります。
⑹火災リスク
木造ではなく鉄筋コンクリート造の物件に投資することで火災リスクを軽減することができます。また各自治体作成の「火災危険度ランクマップ」を参考に、路地や木造住宅密集地の物件への投資を避けることで火災リスクを軽減できます。
⑺賃貸管理会社の倒産リスク
入居者からの家賃や敷金などは一旦不動産管理会社に入るため、毎月決まった日に振り込まれていた家賃が度々遅れるようなら不動産管理会社の経営が思わしくないシグナルで、解約を検討するにしても、不動産管理会社と契約するときには解約告知期間や違約金の有無等を確認しておく必要があります。またその不動産管理会社の管理戸数・賃貸住宅管理業登録制度への登録状況・創業年数等実績を確認することも大切です。
⑻サブリース契約(借り上げ契約)の失敗例
サブリース契約とは不動産会社がオーナーから物件を借り上げ入居者に転貸するという契約を結ぶことで、オーナーにとっては空き室リスクがなくなるため魅力的なものに思われがちですが、空き室リスクが解消されるとはいえ、直接入居者に貸すときの家賃が保障されるわけではなく、不動産会社から受け取る収入は2割ほど安くなって、なおかつ数年に一度は不動産会社から家賃の値下げを迫られ、応じなければ解約されてしまうのです。これに対しては何よりもマンション経営ではまずマンションが立っている土地に賃貸需要があるかどうかを確認することが最も重要です。
⑼高利回り物件の失敗例
利回りの高さはリスクの高さに比例しています。いくら地方に安くて高利回りの物件があるといえども、将来人口減少により空き室リスクが高くなるのです。空き室リスクや家賃の下落などを考慮してみるとむしろ都会の不動産の方が安定した家賃収入を得ることができます。
7、不動産投資の利回りの種類と計算方法
⑴一般に投資不動産の利回りは」満室状態での年間賃料収入÷不動産の購入価格の算式で表され、「表面利回り」とか「クロス利回り」と呼ばれる投資利回りです。
これが高いほど投資に適した物件であると考えがちですが、いくつか重大な誤りがあります。
⑵表面利回りと不動産投資のリスクとは反比例するということ、すなわち表面利回りの高い物件ほど投資のリスクが高いことになるのです。
たとえば満室状態が同じ1千万円だとしたとき都会にある物件Aと地方にある物件Bとを比較すると、物件Aは都心部の好立地にあり入居希望者が多くいつも満室に近い状態で将来の賃料値上げも見込めるし、転売することも容易にできると考えられるのに対して、物件Bは地方のはずれにあり地域の衰退とともに賃料も下落傾向で空き室率が高く次の入居者が決まるまでに長い時間を要し、いざ売却するときにも購入者を探すのも容易ではありません(流動性リスク)。
実は満室状態の年間賃料収入÷投資不動産の利回り＝不動産価格という関係が成り立ち、同じ満室状態の年間賃料収入であっても都会の好立地に物件Aの方が地方のはずれにある物件Bよりも価格が高いということは、すなわち物件Aの利回りは物件Bの利回りよりも低くなければ理屈にあわないことになります。
不動産投資においては一般に利回りの高い物件ほど不動産投資のリスクが総合的に高い物件であるということができるのです。
したがって表面利回りの高い物件を追い求めることは実はリスクの高い物件を探していることになるのだという大原則を常に念頭に置いておくことが肝要です。
⑶プロの投資家が不動産投資を行う際には、⑵の表面利回りが満室状態の年間賃料収入で不動産購入価格を割っていたのに対して、償却前営業利益を不動産購入価格で割って不動産投資の利回りを計算するのです。償却前営業利益は不動産の収益力を最も的確に表す利益指標であり、これを不動産の購入価格で割ることで計算する投資の利回り(キャップレート)こそ、不動産の投資判断を行う上で有用な利回りであると考えられます。
償却前営業利益とは想定年間賃料収入から想定年間費用を差し引いたもので、想定年間賃料収入は満室状態の年間賃料収入(貸室・駐車場・共益費の収入＋その他の収入)－空き室。貸倒損失想定額であり、想定年間費用は維持管理費・公租公課・損害保険料・その他の費用です。
つまり満室状態の年間賃料収入がどんなに大きくても空き室・貸倒損失想定額や流出する経費が大きかったりすると、その不動産から生み出されるキャッシュフローは少なくなります。
それゆえにその不動産の実際の収益力を見るには償却前営業利益を見ることが大切で、それを不動産の購入価格で割ったキャップレート（総合利回りあるいはネット利回り）こそが、不動産の投資判断をするうえで有益な利回りであると言えるのです。
8、不動産投資は本当に節税になるのか？また不動産投資の確定申告で計上できる経費？
不動産の投資では所得税・住民税・相続税について節税することができます。
⑴所得税は課税所得に対して課される税金です。サラリーマンがインカムゲインの不動産投資をした場合には所得税について総合課税が適用されることから給与所得と不動産投資による「不動産所得」とを「損益通算」をすることができます。
したがって、不動産所得が赤字になれば合計所得金額が減少して、確定申告をすることによって所得税の還付を受けることができるのです。不動産所得は家賃等賃料収入から必要経費を差し引いて計算されます。つまり確定申告において計上することができる以下のような必要経費を計上することによって、賃料収入を上回って不動産所得が赤字になるような場合に所得税の節税することができるのです。
⑵不動産投資による不動産所得税の確定申告において計上することができる経費
- 固定資産税・都市計画税などの税金
- 火災保険・地震保険などの損害保険料
- 入居者が退去する時の部屋のクリーニング費用などの修繕費
- 賃貸管理会社の管理費
- 建物の減価償却費
- マンション管理会社の管理費・修繕積立金
- 税理士・弁護士などへの報酬
- 通信交通費・ガソリン代等燃料費・交際費などその他の経費
- 融資を受けた場合の賃貸開始後に支払った借入金の利息
なお確定申告書には領収書やレシートを必ず添付しなければなりません。
⑶住民税は所得税の納税額を元に算出されるため、所得税が節税できれば住民税も節税することができることになります。
⑷不動産の相続税評価額はおおむね実勢価格の70～80％で評価され、加えて不動産を他人に貸している場合は借家権の「自由に使えない割合」分を差し引くことができるので、相続税評価額はさらに下がります。したがって現預金を不動産に変えておくことで相続税の対象金額が減少するために不動産投資は相続税対策になると言えます。
9、不動産投資ローンの種類と融資を受けられる金融機関
⑴不動産投資ローンとは投資用マンション、1棟アパートなど投資を目的とする不動産を担保にして金融機関から購入資金の融資を受けることです。
住宅ローンとの違いは、審査基準において住宅ローンは本人の年収や返済能力が重視されるのに対して不動産投資ローンは事業の採算性や可能性などが重要視されます。
したがって住宅ローンと比較して不動産投資ローンの方が審査は厳しいと言われています。
また不動産投資ローンの金利2～5％であるのに対して住宅ローンの金利は0,4～3％とされています。
⑵不動産投資ローンの種類
- 提携ローン＝ハウスメーカーや不動産会社が用意するローンのことです。提携ローンのメリットは、すでにハウスメーカーと金融機関が提携しているため手続きが簡単だったり審査が緩やかであったり金利が少し低かったりというような優遇措置が受けられることです。ただし提携しているハウスメーカーでの建設を前提としているため競合するハウスメーカーで相見積もりを取ることができないなど自由度が落ちるというデメリットがあります。またローンによっては金融機関と販売会社の双方に手数料を払うケースもありますので契約内容をよく確認することが大切です。
- 非提携ローン＝提携ローン以外のローンのすべてを指し、自ら金融機関と交渉して受けるローンのことです。自由度は高いが取引実績がない場合は融資額が少なく、審査が厳しいなどのデメリットがあります。なおすでに事業をしている場合は特段の事情がない限り借入先はメインバンクに留めておくのが無難です。なおハウスメーカーも複数の金融機関と提携していますので、自分のメインバンクと提携ローンがないかどうかを事前に確認しておくことも大切です。
- ノンリコースローン＝「非遡及型融資」と呼ばれ、ローンの対象となっている物件のみが責任財産となり、返済が行き詰ったときにはその物件を売却することもって終了します。この際ローン残高が売却価格を上回っていたとしても債務者の住宅や金融資産にまでさかのぼって差し押さえられるということがないものです。融資する側は貸付金を全額回収できない可能性がありますので、その分金利は高めに設定され物件の担保価値についての厳しくなる傾向にあります。不動産投資で利用されることが多い融資の形態ですがそれはマンション経営における家賃収入など比較的安定したキャッシュフローが見込まれるからです。
- リコースローン＝債務者にローン返済ができない事態が生じたときに、物件を売却して返済に充てますがそれでも返済額がたりない場合は、残りの借金も続けて支払わなければならないというものです。したがって債務者の個人住宅や金融資産まで差し押さえられることがあります。それでも足りない場合は連帯保証人が返済の責任を負います。たいていの場合不動産投資のローンはリコースローンで行われています。
⑶不動産投資ローンで融資を受けられる金融機関
- 年収560万円の人の場合
日本政策金融公庫・SBJ銀行・セゾンファンデックス・三井住友トラストL＆Fのうちエリアの制約が最も少ないのは日本政策金融公庫です。基本的には日本政策金融公庫を中心に融資戦略を組み立てることになります。この他信用金庫や地方銀行にも融資可能なところもあります。 - 年収が500～700万円の人の場合
オリックス銀行・静岡銀行。千葉銀行・横浜銀行・スルガ銀行・①で掲げた金融機関など。融資戦略としては新設法人でも融資を受けることができ。エリアも比較的広いオリックス銀行をまず使うことを検討するのが良いと考えられます。 - 年収700万円を超える人の場合
みずほ銀行・SMBC銀行・三菱東京ＵＦＪ銀行・りそな銀行・三井住友信託銀行などの都市銀行・信託銀行も十分検討することが可能になります。都市銀行・信託銀行」は地方銀行・信用金庫・ノンバンクなどとは格の違う存在であり、これらの銀行から融資を受けていると他の金融機関からも一目置かれることになります。
いかがでしょうか。
上記に述べた内容を参考に、不動産投資を始める前に一度、ご自身で上記事柄について、ご自身の地域ではどうか調べたり、近隣の投資用物件を扱っている不動産業者に聞いてみてもいいかもしれませんね。