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投資用不動産の探し方
2018年12月8日
最近、会社員が働き方改革などの影響もあり、不動産投資を始める人が増えてきています。不動産投資の勉強を始めてみたいけれども、どこから手を付ければ良いのか分からない。投資用の不動産を探すと言ってもどうやって物件の情報を集めれば良いのか分からない。どのサイトが良いのか分からないなどの、悩みを持っている人も多いのではないでしょうか？
そこで、今回はこれから不動産投資を始めようとする方に物件を探す方法を紹介していきたいと思います。
投資用不動産を探す方法とは
まず最初に、投資用不動産を探すということがどういったことなのか、簡単に紹介すると、投資用物件を探すということはその言葉の通り、自分が住むことなく賃貸等で貸し出すことで利益を上げる不動産を購入することです。
最近はインターネットの充実や法律の改正で、色々な方法で不動産を探すことが可能になっています。選択肢が広ければ広いほど投資用不動産を購入することができる可能性は高くなります。
これから物件の探し方を一つずつ紹介していきますので、ぜひとも参考にしていただければと思います。
- ・不動産会社を訪問して物件を紹介してもらう
最初は、自ら不動産会社を訪問して、収益物件を紹介してもらうという方法があります。
インターネットが発達している、今の現状では、不動産会社に訪問するというのは非効率的と思っている方もいるかもしれませんが、不動産会社に訪問して不動産を紹介して貰うという方法は今も非常に有効な方法になります。
なぜなら、不動産会社はお店に訪問したあなたに収益物件を売ることができれば、手数料の3%+6万円分を収入として貰うことができるからです。売主側の仲介に加え、買主側からも仲介に入ることで、合計6%の手数料を取ることができます。不動産会社は自社に訪問してきたお客様に収益物件を喜んで紹介するのです。
不動産会社を訪問する方法は特段難しくなく、実際にインターネットなどで訪れる不動産会社のめぼしをつけ、収益物件提案の依頼を行うだけです。
その際、属性などが分かるものがあれば、購入可能な物件の具体的な条件なども知ることができるので所持していくことをお勧めします。属性情報が記載された方が良い情報は、これから紹介します。作成の際の参考にして頂ければと思います。
不動産会社に訪問した際は、
「個人投資家として投資用不動産を探しています。もし何か良い物件があれば紹介して頂きたいのです。」
このように説明すると、大体の場合、「どういった条件の物件をお探しですか？」と回答されますので、「価格は〇万円程度で、できれば重量鉄骨、ファミリー向けのアパートかマンションを探しています。駅からの距離は徒歩〇分以内で、利回りは〇%ぐらいです。」と言いましょう。
年収と頭金から購入可能な価格を逆算して仲介会社に提示することがベストな方法になります。
具体的な購入額の計算方法に関しては、投資に関する融資条件を反映させつつ、物件を具体的に絞り込むことになります。
このようなやり取りをすれば、仲介会社は紹介できる物件があるかどうか探して、良さそうな収益物件があれば紹介に至ると思います。
但し不動産会社を訪問することのデメリットは、効率性が悪いということです。物理的に不動産会社に移動しなければいけませんので、かなり手間がかかる方法だと考えて良いでしょう。
しかしながら、インターネットに掲載していない物件を持っている可能性が高いという意味では、非常に有効な戦略であることに間違いありません。
- ・インターネットポータルサイトを活用する
インターネットポータルサイトから探す方法について紹介しますと、ポータルサイトは掲載されている不動産の数も多く、投資市場の雰囲気や収支のシミュレーションを計算するための材料を集めには良い方法だと思います。
一方、不動産のポータルサイトと一言で言っても様々なホームページの種類がありますので、それぞれの種類毎に簡単に特徴を紹介していきます。
専業系ポータルサイト
専業系ポータルサイトとは、投資物件に特化したサイトと総合ポータルサイトの2種類に分かれますので、それぞれの特徴を紹介しますと、収益物件に特化したポータルサイトは、専業系ポータルサイトとしては有名なものは3社あり、健美家、楽待、不動産投資連合隊があります。
それぞれの特徴を紹介しますと、健美家の特徴は、収益物件サイトでは一番の老舗で、投資家目線での運営がなされている点です。投資物件購入後、ブログを公開することが可能で、健美家に掲載されています。
楽待の特徴は、掲載物件数が多く、買手が希望物件の条件を登録することができ、東証一部上場。豊富な資金力を背景に、様々な事業を展開している点です。
不動産投資連合隊の特徴はリゾート物件など、ニッチな市場の物件も取り扱っており、比較的利回りが高い物件の情報が多い点です。
不動産会社に掲載されている物件から情報を集める
インターネットポータルサイトからの情報収集です。中小不動産サイトはインターネットから検索して情報を集めなければいけません。
大手ポータルサイトで不動産会社の住所を調べ検索すると、健美家や楽待などのポータルサイトを訪問し、不動産会社を探します。そして、その会社の名前と住所を覚えておき自分で検索をかけて不動産会社を調べます。
次に、その会社名でGoogleやYahooから検索をかけ、会社名で検索されなかった場合は、住所も入れて検索をしてみるとヒットするでしょう。
そこで、会社のホームページがでてきますので、そのサイトの中で紹介されている物件をチェックしていきます。
国税庁主催オークションに参加する
余り知られていない方法かもしれませんが、国税庁が主催するオークションに参加して物件を購入する方法もあります。
収益物件に限らず、さまざまな不動産が掲載されていることから、収益物件を探すという観点から考えると利便性は高くないです。
あくまでもオークション形式であり、先着順で物件を押さえることができないのでその点を留意しておいた方が良いと思います。
地方自治体が運営するポータルサイトから探す
地方自治体が運営しているポータルサイトから探す方法です。地方自治体が運営するサイトとは、空き家を紹介する、空き家の紹介サイトになります。地方の空き家の売買、賃貸情報が掲載されており、地方自治体の方に不動産に詳しい方が少ないのか、売値は市場価格よりも相対的に高額な場合が多いです。
不動産会社に行き、掲載されている情報を探す
これはハードルが高い方法ですが、懇意な不動産会社を探して、その不動産会社の方と一緒にREINS等のサイトに掲載されている物件情報を見て探す方法です。
ただし、REINSに、不動産会社でしか扱うことができないような、優良な不動産が出てくることは殆んどなく、REINSに掲載されている物件はポータルサイトに掲載されている情報と同じことが多いです。
そこで、この方法はあまり有効的な手段ではないと思われます。他方、不動産会社に行って、REINSを見せて欲しいと言えば、この人はベテランの投資家だとと思ってくれ、他の物件等を紹介してくれるかもしれません。この方法は、不動産会社と話しをする方法の一つだと考えて使っていただければと思います。
競売物件から探す
次に、競売物件から探す方法です。入札価格は自分自身で決めなければならず、かつ競合する不動産会社も沢山ある競売市場です。簡単に落札することは難しいと思ったほうが良いと思います。競売物件への入札に際しては、競売3点セットと言われる資料を見て検討した上で、入札に参加するようにしましょう。競売物件の情報や、競売3点セットを入手できるサイトを見てみて検討して下さい。
現地訪問の上探す
これは現地に掲載されている看板やチラシをもとに不動産を探す方法です。現地看板を見て、不動産を探すことは、運に任せた部分が多くあり、手間もかかる上に良い物件に巡り合える可能性も低いので、あまり有効的な方法とは言えません。本当に良い物件であればREINS等に物件を掲載すればすぐに売れるはずであり、広告を出さずに物件を売っているということは、何かしらの売れない理由がある場合が多いからです。
現地不動産会社への訪問と合わせ、現地で良さそうな物件のチラシを見つけることができればラッキーだと思う位のイメージで進められれば十分なのではないかと思います。
不動産コンサルタントを使ってみる
不動産コンサルタントに依頼して物件を紹介して貰うという方法があります。コンサルタント自身も良い不動産を仕入れるのに非常に苦労しているのが現実ですので、コンサルタントの所に良い不動産が集中していると考えるのは危険です。
また、インターネットで検索してみると多数のコンサルタントが出てきますが、本当に信頼できるコンサルタントかどうかをしっかりと見極めることが大切です。
大家塾に入会し不動産を探す
大家の方が入会している、大家塾に入会して投資家との繋がりを作ることで、物件を紹介して貰うという方法もあります。
大家塾に入会することは、物件を紹介して貰うということだけではなく、他の大家と繋がりを作れるので、不動産情報を仕入れるという意味では非常に有効な方法だと思います。中には高額の費用を取る大家塾も存在しますが、高額の塾にベテランの大家の方がいるとは限りませんので、安い塾に入会することでも問題ないです。
弁護士を経由して不動産を探す
弁護士とのネットワークを活用して物件を探すということも有効な方法です。なぜなら、弁護士は大小さまざまな投資家とのネットワークを持っているからです。中には収益物件を保有している人もいるからで、弁護士との繋がりで物件を持っている方は不動産保有業を専業としている人が少なく、不動産投資の市場感がそこまで敏感ではない方も多いのが現実です。そこで利回りが高い物件を仕入れることができる可能性もありますし、不動産投資家として弁護士と連携体制を作るのは簡単なことではありません。
弁護士などに仕事をお願いしつつ、物件の紹介を待つ。そういったゆったりしたスタンスで進めていくと良いと思います。
まとめ
不動産を購入するための方法は、さまざまな方法があります。
どれも一長一短があり、自分の今の購入したい不動産の内容を認識したうえで、どの方法が最も効率的かどうかをしっかりと検討して行動するようにしましょう。
不動産を探し続けていければ、必ず優良な収益物件の情報を得ることができます。
今回の記事が投資用不動産を探す上での一助となれば幸いです。