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普段の準備が重要！
投資用物件の水害対策
2019年9月21日
昨今の自然災害は、まさに「自然の猛威を人間に見せ付けている」と言っても過言ではありません。地震、台風など、想定外とも言える規模の災害が様々な地域で発生しています。
水害もその1つで、ゲリラ豪雨の様に、昔には見られなかった現象まで発生しています。そのため、建築物の水害対策がクローズアップされています。
投資用物件においても同様と言え、水害対策は必要です。
そこで、ここでは収益用物件の水害対策を改めて取り上げ、その意義や対策などを考えてみたいと思います。
１）水害対策の意義
まずは水害対策の意義について取り上げてみます。
（１）客付け力のアップ
物件の安全性は客付け力をアップさせる上で非常に重要です。物件の魅力を決める条件は築年数や家賃など、様々な条件がありますが、やはり安全性は上位に位置すると言えます。
特に昨今は各地の水害が報じられていることから考えても、客付け力の点で、大きなセールスポイントになることが見込めます。
（２）空室リスク、退去リスクの低減
物件の水害に対する強さは、客付け力だけでなく、空室リスクや退去リスクの低減にも有効です。
安全性の高い物件は集客に強いだけでなく、入居者に長く利用してもらうためにも重要な条件なのです。
（３）物件を損壊リスクの低減
物件に適切な水害対策を設けておくと、損壊リスクの低減にも繋がります。
例えば、床下浸水の対策を取っておけば床下の部材の腐食予防にも繋がり、物件を長持ちさせるのに有効です。
２）水害に注意すべき建物とは？
次に、水害に注意すべき建物について考えてみましょう。
（１）低い土地の家
大雨の場合、低い土地に水が流れ込んでしまいます。そして、その土地の水害対策が不十分の場合には、建物がダメージを受けることもあり得ます。
（２）半地下式の建物
都市部などに見られる半地下式の建物は、水害対策は取られていますが、やはり構造的な弱さは否めません。
（３）床下換気口のある家
基礎パッキンで無く、床下換気口で換気している建物は、換気口から水が入り込むリスクがあります。床下に水が入り込みますと、細菌やカビの害を受けることや、悪臭などの原因となります。
３）水害に強い家を作る
それでは、水に強い家はどの様に作るのでしょうか？
（１）高い土地の物件を選ぶ
言うまでも無く、水は高い位置から低い位置に流れるので、水害に関して言うならば高い位置の土地の方が有利です。ただし、ここで気をつけなければならないことは、高い土地であっても窪んだ場所もあることです。この場合、窪んだ場所に水が溜まることもあるので、土地選びには十分な注意が必要となります。
（２）一段高い家づくり
住宅の基礎を高く取ると、水の入り込むリスクを小さくすることが出来ます。基礎を高くすれば基礎パッキンの位置も高くなり、水の侵入を阻止することが出来るからです。
（３）水まわりは高い位置に設置
トイレや浴室の排水口などの水まわり設備の低い家は、水が排水口から逆流するリスクが発生します。水まわりの設備は建物内でも高い部分に設置することがベターです。
（４）防水建材の積極的活用
最近はゲリラ豪雨の被害などを受けて、建材メーカー各社も様々な防水用の建材を開発しています。防水建材にはドアなどの開口部を保護する防水パネルや、ガレージなどへの浸水を防止する物も出ています。積極的な活用がオススメです。
（５）ポンプ設備の設置
住宅まわりに排水設備があったとしても、流れ込む水が多すぎると、排水設備の能力を超えてしまうこともあります。ポンプ設備はその様な事態に有用です。特に低い地域に建っている建物や、半地下の家などが必要になります。
４）災害に備える
次に、災害に備えることも重要となります。この問題は入居者が知るべきこととも言えますが、大家の立場としても知っておくべきです。入居者との契約時の説明の中に加えると良いでしょう。
（１）土のうや水のうなどを揃えておく
前述の様に、防水のための建材や設備は様々な物がありますが、その他にも備えるべき物があります。例えば土のうや水のうなどです。
土のうは一般的な土砂を入れるタイプの他にも、水を吸って膨らむ緊急簡易式の物も揃っています。コストや置き場の都合に合わせて揃えると良いでしょう。
また、ビニール袋などに水を入れる水のうも防水には効果的です。これはポリ袋などに水を入れて作る物で、排水口を塞いでやれば、排水口からの逆流に対して防水が可能となります。
他にも、ポリタンクなども用意しておけば、中に水を入れることによって水のうとして使えます。
（２）メンテナンスをしっかりと
いくら防水設備を整えても、普段からのメンテナンスを怠っていると、イザと言う時に効果を発揮できなくなります。特に排水に関する設備においては、排水路の掃除などが不完全な場合には、機能を発揮することが出来なくなります。
（３）避難場所の確認
これも入居者への啓蒙が関係して来るのですが、地域の避難場所を確認することも必要になります。ハザードマップなども確認しておきましょう。
（４）保険の確認
水害が発生して物件がダメージを受けたとしても、保険でカバーできれば出費を減らすことが可能となります。そのためには保険の内容をしっかりと把握しておくことが必要になります。また、仮に補償から外れていた場合には、水害に対応させることもオススメ出来ます。
５）まとめ
水害は決して対岸の火事では無く、いつ起こってもおかしくない災害であると言えます。そして、その対策としては、普段からの準備が非常に大切になります。災害が起こってからでは遅いのことを覚えましょう。