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5万円台の物件も！？バブル期の遺産！高級マンション物件投資はアリ？
2016年12月22日
最近になってテレビでもよく取り上げられているのが、破格値のリゾート地物件です。
バブル期には何千万円もしたようなリゾート地にあるマンションが信じられない価格で取引され、注目されています。
移住先として購入される定年退職後のご夫婦もおられますが、中にはそれを投資用として購入している人もいるというから驚きです。
高級リゾートマンションの破格値物件で不動産投資は可能なのでしょうか・・・少し気になりますね。検証していきましょう。
投資物件としてどんな問題点があるか
バブル期にはあこがれのリゾート地であった苗場や湯沢エリア。数千万円したマンションを10万円で購入して投資的運用は可能なのでしょうか。
問題１
これらのマンションの建設時期はほとんどが25年から30年前のバブル期にあたります。そろそろ老朽化が心配される物件でもあります。管理があまり行き届いてない物件だと今すぐにでも修繕したほうがいいものもあります。その中でもまだなんとか管理費を節約し、こまめに修理を行い年齢を感じさせない物件もあります。
問題２
温泉やプール、テニスコートなど豪華な設備に対する管理費も気になります。その管理費はやはり設備のレベルによってかなり変わってきます。小規模のもので温泉やテニスコートがついているだけのものであれば、ワンルームタイプで1万円台の管理費で収まるものもあります。しかし床面積が広く、年中使える温水プールなどがあると4万円台の管理費になるという物件もあります。
問題３
何に運用すればベストでしょうか…売りに出しても固定資産税代にもならないので賃貸に出されている物件もあります。湯沢などではワンルームが2万円台からとなっていますが、契約の方法も様々で、年間契約、シーズン中のみ契約、毎月契約によって賃料はまちまちです。しかしなかなか満室になるほどの需要はないようで、何人かで毎週末スキーに行くような人達なら宿泊費よりもお得！と考えられるので人気があるようです。さらに収益性が気になります。
問題4
車がないと利用しりにくいのがリゾート地です。最寄りの駅からはタクシーかレンタカーが必要になってきますし、買い出しに行く場合にも車は必要です。現地まで直接車で向かう人達がターゲットになるので、都市部からの所要時間がポイントになりそうです。
問題点を踏まえた上でどんな運営が可能でしょうか
老朽化をそのまま放置した物件は避け、最近修繕が終わった物件で比較的管理費が低めの物件なら格安で購入すれば、数年は大きな出費をしなくてもいいかもしれません。
エリア的には都市部から1時間ほどの身近なリゾートなら賃貸経営でも満室が見込める可能性はあります。和歌山県の白浜町などは大阪から1時間ほどの立地で世界遺産の熊野古道にも近いことから、賃貸物件としてのリゾートマンションは満室も出ているといいます。
あまり欲張らず、ほどほどの設備がある物件なら管理費の負担も軽減されます。温泉とテニスコートなどのスポーツ施設があればまずますリゾート地物件としての魅力を維持できます。また固定資産税額の負担の低い場所というのも必須条件でしょう。
一部の投資家は民泊を経営している
一部の投資的購入者の中には、民泊として運営しています。現段階では特区以外での民泊は旅館業の許可が必要ですから無認可民泊ですが発想は悪くないですね。最近では外国人観光客が日本で訪れるエリアに変化がでてきています。道頓堀・心斎橋・渋谷や原宿といった買い物メインの旅から、日本の地方で有名な場所を訪れてゆったりとジャパンライフを満喫するという旅行です。
例えば・・・
10万円の苗場の物件を10件購入しても100万円。民泊新法が整備されたら
家主不在型スキー場民泊として運営しても年間180日で稼働できるのではないでしょうか。
1泊8000円・・ 25日×10物件=月200万円 半年間だけの営業だとしても 6ヶ月で1200万円／年
清掃費・管理費・代行費など経費を2割計算で差し引いても960万円にもなってくる。これはもう利回り計算レベルではなく、事業的規模な投資になってきますね。
地方にも目を向けた民泊経営もアリ
東京五輪に向けて、都市部や特区エリアでだけの宿泊施設問題が取り上げられていますが、こんな風に高級リゾート地の物件で民泊新法を活用できればゴースト化した町に活気も戻ってくるかもしれません。今はこうした地方民泊ホストのために、クラウドサービスを活用した清掃スタッフの手配も進んできています。
どうやら格安高級リゾートマンションには今後もチェックしておきたい内容が続きそうです。しかし一時的な民泊ムードや東京五輪の影響だけで地方のリゾートマンションに手を出すのは危険です。その出口戦略を念入りに立てておかなければ最悪の投資になってしまうかもしれません。そのあたりは充分にご注意ください。