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空室を出さない知恵を絞る！？
～家賃保証と空室対策 どちらを選ぶ？～
2017年7月7日
近年、サラリーマンの方や、相続によって土地建物を取得した方等が、
新たに収益物件のオーナーになるケースが増えています。
そこで、家賃保証を付けるかどうかの
オーナー判断をする上でのポイントを簡単にご紹介したいと思います。
◆家賃保証の落とし穴とは？！
◆家賃保証は本当に必要？！
◆何が空室を防ぐのか？
◆まとめ
家賃保証の落とし穴とは？！
家賃保証で安心していたオーナーが、
後年になって「騙された！」と嘆いているといった話を聞いたことはないでしょうか。
「家賃保証を付ければ安心」と思う人が多いかもしれませんが、トラブルは後を絶たないのが実際のところです。
では、どうしてトラブルが起きるのか、主な理由を見ていきましょう。
- ●免責期間や更新条件によるもの
家賃保証の免責期間や、更新条件についてよく理解していないために起きるものです。
免責事項によって思った以上の減収が起きたり、更新契約の際に保証賃料を下げられたりして生じるトラブルです。
- ●原状回復費用の取り扱い
原状回復費用とは、貸した時の状態に戻すためのリフォーム費用のことです。
原状回復について、オーナーに不利な契約内容であることに後から気付くケースです。
- ●保証会社の倒産
数十年後、保証会社が健全に存続しているとは限りません。
これも重大なトラブル要因と言えるでしょう。
家賃保証は本当に必要？！
収益物件の経営において、最大のリスクは空室が出る事です。
家賃保証は、このリスクを回避するためにあるサービスですが、
そもそも空室にならない物件であれば、家賃保証は不要という考え方もできます。
家賃保証をする会社の立場で考えると、
空室が出そうな物件を保証すれば会社の損害になりますから、
集客見込みの低い物件の保証は受けられませんよね？
ですから、家賃保証を引き受けられる物件は、借り手がつく可能性が高い物件ということでもあります。
ところが、年月を経て空室が出てくると、
条件を変えなければ引き受けられなくなる場合が出てくるわけです。
実際、物件が新しいうちは賃料設定さえ間違えなければ、それほど空室のリスクは高くありません。
しかし、古くなってきたときには、必ず空室リスクが高まってきます。
そこで、大事になってくるのが他の物件との差別化なのですが、
物件の立地条件や可能な対策の内容によっては、家賃保証を付けないほうが得なケースもあるのです。
何が空室を防ぐのか？
新築物件が満室になりやすい理由は、
「誰も使った事が無い」
という綺麗な状態に対する付加価値があるからです。
物件が古くなると、どこにでもあるような収益物件になってしまい、
借り手から見た価値が下がるというわけです。
つまり、空室を防ぐのは、借り手が喜ぶような差別化なのです。
再び差別化する必要が出た時、その手段として一番簡単で効果のある方法として
「賃料を下げる」という選択が一般的です。
同じような物件が二つあれば、顧客は少しでも安い方を借りたいと考えるはずだからです。
しかし、収益が減ってしまう手段ですから、できれば選択したくない方法でもあります。
賃料の値下げ以外でも、満室を維持する成功例は色々と存在します。
古民家物件に人気が集まるのも、その珍しさが差別化になったからです。
差別化の方法は、他の物件よりも優れた外観の場合もあれば、
内装や設備に個性を持たせる場合もあるでしょう。
オーナーは、家賃保証にお金を使うか、差別化にお金を使うかの選択に迫られているという事ですね。
まとめ
空室を防ぐための手段として存在する家賃保証ですが、
一番空室が発生する時期に保証してもらえなくなるのでは意味がありません。
家賃保証を付けず、将来のリノベーション費用として積み立てるかの判断は、
オーナーにとって最も重要な経営判断なのかもしれませんね。
アイデアと工夫で収益がＵＰできれば、貴方も一流オーナーの仲間入りです！