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返済比率を正しく判断。
借りられる額と借りていい額の違いとは
2018年3月10日
収益物件で組む融資。その返済額は家賃収入に対していくらがいいのでしょうか。
借りられる額と借りていい額が違うということに注意して比率を検討してみましょう。
返済比率とは？その目安は？
一般的に収益物件の返済額は家賃収入の50％以下にすることが平均的だと言われています。「以下」ですので40％くらいに抑えられるとその安全度はさらに高くなります。
その理由としては、家賃収入から考慮しなくてはならない他の経費が最低でも20％ほどかかってくるからです。その経費には固定資産税、管理費、修繕積立費等があります。
また家賃収入も満室で考えないで空室率を考慮しなくては危険です。空室率を10％から15％だと想定できても残りが65％になることがわかります。そこから50％の返済を行うのですからやはり少し心もとないですよね。
多くの人が融資を受ける時、この返済率をついつい甘く試算してしまう傾向にあります。なるべく手持ち金を維持し、融資でレバレッジを利かそう！ということに力が入りすぎて空室率や修繕積立費の試算を緩く考えてしまうのですね。昨年2017年からは減りましたが金融機関がフルローンを勧めてくるような場合ではしなくてもいい融資を組んで、返済比率が高くなってしまう人も少なくありませんでした。
返済期間と返済比率の関係
銀行の融資では物件の耐用年数が大きく影響します。毎月同じ返済額だとしてもその物件の構造によって耐用年数が違うため借りられる額、期間が返済率に大きな差をもたらします。
- 鉄筋コンクリート造 47年（37年）
- 鉄骨造 34年（24年）
- 木造 22年（12年）
築10年の物件で1億の融資を受けた場合、融資が受けられる期間は上記右横の（）年数以内であることが殆どです。銀行によってはさらに5年ほど短い期間で設定することが条件になることもあります。
返済期間が変わると同じ金利、同じ融資額でも、毎月の返済額に大きく差が出ます。一般的に中古物件では木造の場合の返済比率が高くなる傾向にあるのです。
逆に新築であれば木造でも22年、時には耐用年数を超えた30年の融資がつく場合もあります。
ローンの総額やフルローンかそうでないかが資金ショートしてしまう直接の原因ではないのですね。
問題は返済比率とその基準となっている想定家賃、その他の経費の試算が甘い場合に起こってくるのです。
不動産投資を順調に進めていきたい気持ちが先走ると、この返済比率にどうしても甘い考えが出てしまいます。
特に昨年から始まった収益物件への融資引き締めから「貸してくれる」という銀行が現れるとついつい満額で借りてしまう人もいます。実質的な想定家賃と経費の試算、そしてそれを基にした返済率50％以下（目指すは40％）のシミュレーションで購入できるプランを練りだすことが最重要課題です。