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不動産投資の出口戦略を
成功させるにはどうすればいいのか
2018年9月1日
不動産投資を行う上で忘れてはならないのが、出口戦略です。
出口戦略が見えない不動産投資では、いずれ失敗してしまう可能性があると言えるでしょう。
したがって、不動産投資を成功させるには、出口戦略を成功させることも視野に入れなければなりません。
出口戦略は物件を購入する段階から始まっているので、最初から慎重に物件の購入を検討しなければならないことになります。もちろん物件を運用するにあたって空室を初めとした様々なリスクがあることも忘れてはいけませんが、いずれ物件を売却する時のことも考えておく必要性があるでしょう。
それでは、不動産投資の出口戦略を成功させるにはどうすればいいのかご説明しましょう。
なぜ出口戦略を行わなければならないの？
不動産投資の初心者にありがちなのが、物件を購入してずっと運用していれば大丈夫だという考えです。しかし、運用し続ける上で大きな問題になるのが、建物の劣化や家賃の滞納、空室率です。
そこに建っている以上は劣化から逃れることは決してできませんし、住んでいる誰かが家賃を滞納しないとは限らず、何らかの原因によって空室率が上昇するなど、不動産投資には常に様々なリスクが付き纏っています。
空室率が上がってくると毎月の家賃収入が安定しない可能性がありますし、誰かが住んでいても家賃を滞納されてしまってはその分の家賃収入が得られません。ここで覚えておきたいのは、不動産投資は最初に考えていた理想の収支計画が必ず上手くいくとは限らず、いずれ物件を売却しなければならないことです。
先ほどご説明したデメリットが発生する前に、物件を売却することこそが出口戦略を成功させる鍵だと言えるでしょう。
◎不動産投資を始める時に覚えておきたいこと
不動産投資の入り口は物件を購入することであり、売却することが出口となります。しかし、物件を購入したらそれで終わりではなく、収支計画を立てる際に出口戦略を含めた計画を立てないと意味がありません。
無計画に不動産投資を始めてしまうと、購入した時は黒字であっても売却したら赤字になってしまった事態になりかねないでしょう。つまり、不動産投資の成功は物件を売却した時の結果が予想通りかそれ以上にならなければなりません。
それほどまでに出口戦略を成功させるのことが重要になってくるのです。
出口戦略を成功させる方法とは？
出口戦略を成功させるには、物件を購入する段階で慎重にならなければなりません。物件を売却して予想通りかそれ以上の結果が出てこそ出口戦略が成功するので、出口戦略が成功する物件を選ぶ必要性があります。
では、出口戦略を成功させるポイントについてご説明しましょう。
◎出口戦略の成功は購入する物件の選び方から始まっている
出口戦略を成功させる上で重要なポイントの一つになるのが、売却した後も十分な価値があるかどうかです。不動産を売却するということは、次同じ不動産を購入する人にとって十分な価値がある状態でなければなりません。
つまり、自分がその物件に住むにあたっていいと思える条件が揃っている物件、そして多くの人に人気が高い物件を選ぶことになります。
住みたいと思える物件の主な条件は以下の通りです。
- ●家賃が比較的安い
- ●都心（中心部）までのアクセスが便利
- ●駅から徒歩数分
- ●築浅物件
- ●メンテナンスが行き届いている
- ●生活しやすい周辺環境
- ●入居者の仕事場から近い
他にも様々な条件がありますが、多くの条件をクリアしている物件ほど人気が高く、物件としての魅力が高いということになります。人気が高いということは空室率が低く、需要があるということで高値で売却できる可能性が高いです。
物件の集客率は出口戦略の成功に直結するので、物件の細かい情報を調べておくと良いでしょう。また、将来的な人口減少も考慮する必要性があります。一見関係ないように感じるかもしれませんが、人口が減少するということは単純に物件に住む人の候補が減ってしまいます。
将来的な人口減少を考慮する為に必要なのは、集客率を上げる立地条件の良さです。人が集まりやすい都心やその周辺は基本的に立地条件が良いので、人口減少の影響を受けにくいメリットがあります。
立地条件の良さと共に様々な条件を満たしている物件を探すことが何よりも重要です。
◎売却のタイミングに注意！
出口戦略を成功させる為には、やみくもに物件を売却すればいいというものではありません。不動産を売却額はタイミングによって変動する為、タイミングを見極めて少しでも高く売ることが重要です。
物件を売却する時は基本的に購入価格よりも低いので、値下がりする前に物件を売却してしまえば収支が得られると考えられます。しかし、物件は築年数が経つごとに値段が減少するのが一般的なので、どうしても値下がりしてしまいます。
この場合、値下がりした金額から家賃収入を差し引いてプラスになれば、出口戦略が成功したことになるでしょう。このことから、家賃収入を差し引いてプラスになった時点で売却するタイミングを迎えているということになります。
また、パートナーとなる不動産会社から情報を聞き出すことも大切です。物件は何もなければ徐々に値下がりするだけですが、周辺に集客率を奪うような物件ができてしまうと、大幅に価格が下がってしまいます。
大幅な値下がりを防ぐ為には、不動産会社から周辺に物件を開発する情報などを聞き出すのが得策です。物件が開発されてからでは遅いので、定期的に物件開発の情報がないか調べましょう。
また、物件開発の情報が不動産会社から知らされることもあります。この場合、物件開発に伴って現在所有している不動産の集客率が下がる可能性があるので、売却を提案される可能性もあるでしょう。
信頼できる不動産会社であれば売却のタイミングを教えてくれているので、その通りにした方が損をせずに済みます。
◎高く売却するテクニックを学ぶ
どうせ売却するなら、できる限り高く売却するテクニックを磨くことも大切です。特に物件の管理状態は売却額にかなり響いてきます。最初は新品の状態でも、所有期間が長いほど状態に差が出てくるので、最初から物件の管理を怠らないようにしましょう。
物件の住宅設備は正常に動作しているか、水回りの清潔感が保たれているか、部屋の床に傷や汚れ、へこみがないかどうか、悪臭がしないかどうかなど、隅々までチェックする必要性があります。自分が同じ物件に住むとなったら、どこを気にするか考えてチェックすると上手く管理できるでしょう。
また、物件を売却する時に簡単に買主の値下げ交渉に応じない姿勢を保つことも重要です。買主にとっては安く購入した分だけお得になりますが、売主のこちらにとってはたまったものではありません。
一見すると値下げすればすぐに買い取ってくれるのでありがたいかもしれませんが、それでは高く売却することができなくなります。「売れなければ意味がない」のではなく「高く売れなければ意味がない」と考えるのがポイントです。
「この取引を逃したら買い手が見つからないのでは」と心配になるのも無理はありません。しかし、これまで出口戦略の成功を意識的に行っていたのであれば、必ず別の買い手が見つかります。それだけ十分価値がある不動産だと認められているようなものなので、余程の理由がない限り値下げ交渉に応じないようにしましょう。
まとめ
不動産投資を行うにあたり、最初から出口戦略を考えて行動することが出口戦略の成功に繋がり、不動産投資を成功させることができます。物件を購入する時から出口戦略は始まっているので、慎重に行動しましょう。