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不動産投資を「節税目的」で始めてはいけない5つの理由！
2019年2月23日
不動産投資に興味を持ち始めると「節税」という言葉を頻繁に見かけるようになりますが、実は不動産投資は節税目的で始めるものではありません。
以前、相続税法の改正が行われた際に「相続税対策」としてアパートを建てたオーナーがたくさんいましたが、一般の不動産投資の広告などで見かける節税は、それとは全く別の「悪い節税」であることが多いのです。
では、不動産投資は何を目的に行えばよいのでしょうか。
その答えをお伝えするために、今回は「不動産投資を節税目的で初めてはいけない5つの理由」を解説しつつ、本来あるべき不動産投資の形というのを考えてみたいと思います。
読めば「確かに」と思える内容ですので、これから不動産投資を始めようと考えている方は、是非参考になさってください！
不動産投資の「良い節税」と「悪い節税」
まず、不動産投資の業界における節税には、「良い節税」と「悪い節税」があります。
良い節税とは、不動産投資で必要になる費用を確定申告で計上し「家賃収入を少しでも手元に残そう」と工夫することです。
逆に悪い節税は、費用を計上するのは同じですが、「最終的に不動産投資で赤字を出そう」とすることです。
なぜ、わざわざ儲かるはずの不動産投資を赤字にする必要があるのかご説明します。
例えばサラリーマンなどの本業のある方が不動産投資を始めたとします。
家賃収入は税制上のルールで、給与収入や保険の一時金などと合算する「総合課税」の方式で所得税を計算しますので、不動産投資で儲かった分、納めるべき税金も高くなります。
ただ逆に言えば、給与収入400万円、不動産投資が100万円の赤字だとしたら、その年の収入は300万円ということになりますから、収入が減った分、納めすぎた所得税の還付を受けられます。
これが「わざと不動産投資で赤字を出す」ということの理由です。
一見、税金の裏技のような素晴らしい仕組みに思えますが、実は悪い節税に変わりありません。
不動産投資を勧める会社で、特に投資用マンションを販売する会社が頻繁に謳う節税は、この悪い節税の方であることが非常に多いのが現状です。
不動産投資で大きく節税できるのは1年目だけ
では、なぜ所得税の還付を受ける節税が悪い節税になるのか、もう少し詳しくご説明します。
不動産投資で赤字を出すには、「家賃収入＜費用」という関係になっていなければなりません。
そこで、仮に以下のような物件を購入したとしてシミュレーションしてみましょう。
- 物件種別「投資用ワンルームマンション」
- 物件価格「1000万円」
- 家賃収入「年間84万円(月7万円)」
この物件で不動産投資を始めた場合に必要になる主な費用が以下となります。
- 不動産取得税：20万円
- 登録免許税：40万円
- 印紙税：1万円
- 固定資産税：4万円(概算)
- 減価償却費：20万円(概算)
- 管理費：6万円(概算)
- 修繕費：7万円(仮に家賃1ヶ月分)
- その他：7万円(仮に家賃1ヶ月分)
- 合計：105万円
必要になる費用には仲介手数料もありますが、少し特別な計算が必要ですので除外しました。
また、「その他」は不動産の運営で必要になる郵送代、電話代、交通費、税理士費用などです。
費用の一覧で最も高いのが「不動産取得税」と「登録免許税」で、合計で100万円を超えています。
確かにこれなら不動産投資は赤字ですから、所得税を大幅に節税することができるでしょう。
ただし、この考え方には落とし穴が隠れています。
結論から申し上げると、「不動産投資で大きく節税できるのは1年目だけ」です。
なぜなら「不動産取得税」と「登録免許税」は、不動産を購入したときにしかかからない費用だからです。
また、減価償却費にも注意が必要です。
減価償却費とは「毎年目減りする不動産の価値を費用として計上する」という特殊なもので、これも永遠に経費として計上できるわけではなく、一定期間をもって計上できなくなります。
こういった事実があるからこそ、不動産投資を赤字にして所得税の還付を受けようという節税方法は、悪い節税方法になるのです。
他にも細かな注意点はありますが、「不動産投資は節税効果が高い！」といった謳い文句を見たときは「1年目だけしか効果がない節税」のことを指しているのだと考えたほうが良いでしょう。
不動産投資を節税目的で始めてはいけない5つの理由
最初に不動産投資の節税には「良い節税」と「悪い節税」があるとお伝えしました。
投資用マンションを販売する会社の多くは前述までの説明を省くことが多く、あたかも「ずっと所得税が安くできる」と錯覚させる広告も多く見かけます。
よって、可能な限り経費を計上して家賃収入を手元に残す「良い節税」なら積極的に行うべきということになりますが、忘れてはいけないのが「節税を目的として不動産投資を始めてはいけない」ということです。
最後にこの点について理由をご説明します。
- ・大きく節税できるのは1年目だけ
- ・収益性の悪い物件は資産価値が落ちる
- ・収入が少なければ投資用の物件を増やせない
- ・収益性の悪さは実績に傷を付ける
- ・そもそも不動産投資は事業であり、事業が赤字で良いわけがない
不動産投資の成功パターンには王道的な方法があります。
それは「物件を買い増して規模を拡大していく」というものです。
例えば、1軒目に家賃7万円のワンルームマンションを購入したとします。
そこで得られる家賃収入を貯めていき、その後、同じ家賃が得られる2軒目の物件を購入できれば家賃収入は14万円になります。
更に同じ流れで3軒目を購入すると、全部の家賃収入がサラリーマンの給与水準に近い21万円になりますので、リタイア生活も夢ではなくなります。
ただ、この流れを作るには、1軒目のスタートが肝心です。
節税ばかりにウエイトを置いてしまうと、「家賃収入は同じなのに費用ばかり嵩む物件」ということになり、他者から見た資産価値が低くなります。
資産価値の低さはそのまま担保価値に反映し、もし赤字が出ていると、いざローンで物件を購入しようと思っても「マイナスを生む物件を抱えたオーナー」と見られて、銀行からの融資が受けられない可能性もあります。
そもそも、不動産投資も一つの「事業」です。
事業を行う会社が赤字を出し続けていて良いわけがなく、収入が増えなければ2軒目、3軒目といった物件の買い増しは程遠い話になります。
不動産投資というのは、節税ではなく「収益を上げるため」に行うべきものです。
節税ばかりに気を取られていると、空室が続いてしまっただとか、しっかり物件の管理をしていなかったために家賃を下げなくてはいけなくなったという負の連鎖に繋がります。
費用をできるだけ計上して税金を安くすることは大事なことですが、それと同時に「入居者に安心して長く住んでもらうためにはどうするべきか」ということを考えていくのが、正しい不動産投資との向き合い方と言えるでしょう。
まとめ
最後の章で不動産投資の成功パターンは「物件を買い増すこと」とお伝えしましたが、当然、成功するための方法は投資家によって違います。
ただ、不動産投資の最終的な目的が「儲けるため」ということは誰しも共通することであり、儲けるために始めたのに赤字を出すということは、間違っているとは言わずとも「非効率なやり方」であることに変わりありません。
改めて申し上げますが、不動産投資は「空室期間を少なくして、家賃を下げないために管理や工夫をしっかり行う」のが成功への近道です。
加えて「出口戦略」という、最終的に物件を売却するまでの道筋まで計画して行うのが理想的な不動産投資です。
尚、出口戦略については以下の記事でも解説していますので、是非ご参考になさってください。
不動産投資を始めるなら、不動産オーナーにも入居者にもメリットとなるwinwinな投資を目指してみましょう！