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客付け力アップのために！
収益用不動産の自然災害対策
2019年3月2日
収益用不動産は入居者の生活の安全を守らなくてはならいため、建物の性能もある程度のレベルは無くてはなりません。
しかし、法的に認められる最低基準のレベルでは、入居者を不安がらせ、客付け力の低下なども招く可能性があります。
そこで必要になるのが、物件の自然災害の更なる対策です。
自然災害は多岐に渡り、猛威ではありますが、対策を万全にすることによって客付け力のアップも狙えます。
そこで、ここでは収益用不動産に襲い掛かる災害と、その対策について述べたいと思います。
１）災害対策の必要性
さて、ここで改めて、収益用不動産の災害対策の必要性について考えたいと思います。
（１）入居者のため
建物の災害対策は、何にも増して入居者の安全対策であるべきです。当然ながら、入居者は安全上問題のある建物には住みたがらず、そのため客付け力は低いレベルに落ちてしまいます。
安全第一が収益に繋がることを覚えましょう。
（２）建物を守るため
次に重要になるのが、収益用不動産自体を守るためです。
不動産は確かに火災保険での修繕が出来るかも知れませんが、修繕してばかりいると入居者に迷惑を掛けることにも繋がり、空室リスクのアップも懸念されます。そのため、災害が来てもビクともしない構造であるのが望ましいのです。
２）地震対策
まずは地震対策についてです。
（１）地震対策の重要性
昨今、日本各地で大きな地震が発生し、被災地に大きな爪跡を残しています。
そして、そういった背景もあるために、建物の耐震性は様々なところで話題になっています。
収益用不動産にも耐震性が求められ、十分な性能を建物に持たせなければなりません。
尚、物件の耐震性は入居希望者も関心が高く、説明の際には大丈夫か聞かれることも想定されます。
（２）中古物件では特に注意
耐震基準は1981年を境にして、旧耐震基準と新耐震基準に区別されます。そのため、古い中古物件を取得する場合は、特に耐震リフォームを検討するべきです。
３）強風対策
強風によるダメージも実は大きく、突風等による建物の破損は意外にあります。
（１）風が吹くと引き剥がす力も働く
強風の代表格は春一番と台風です。そして、風の建物への被害は、戸建て住宅であればテレビアンテナや屋根の破損、マンションなどの集合住宅であれば窓へのダメージが多いです。
風の被害の意外な点は、風圧力は壁や屋根などに「押す力」が働くだけでは無く、「剥がす力」の作用する点です。
（２）強風に対応した施工
強風対策としては、押す外力と剥がす外力に耐える必要があります。
具体的には、屋根材等を接合するクギやネジの本数を増やしたり、接着剤を併用して剥がれに対する強度を上げます。
４）大雨対策
雨といっても決して馬鹿に出来る訳ではありません。対策も重要になるのです。
（１）ゲリラ豪雨
最近問題になっている災害のひとつに、ゲリラ豪雨の被害があります。
これは短期間に非常に大量の降雨があり、時として鉄砲水の様に流れて来ます。そして、その雨は川沿いの街に流れ込み、人や建物に深刻なダメージを与えます。
（２）防水板の設置
大雨の対策としては、防水板の設置が建物の内部を守る上で有効になります。
防水板は大雨の時に開口部に設置するパネル材で、建物への浸水被害を小さくします。防水板には着脱式の他にも自動で動く物もあります。また、小規模のアパートから大きな開口部に対応し、イザと言う時に頼りになります。
５）雷対策
雷の対策は意外に忘れられるかも知れませんが、実は設備を守る上で対策が必要になります。
（１）雷で受ける被害
住宅の受ける雷の被害は、雷の直撃では無く、電線などから来る間接的な電流による場合が多いです。そして、被害に遭うのは、エアコンや給湯器などの電気を利用している設備になります。それぞれの製品には雷の対策を取っていますが、カバーし切れない程の電流が流れて来ると、破損に繋がる場合が出て来ます。
（２）分電盤への工夫
家電製品は基本的には雷の対策を取っていますが、対策は二重に取っておく方がより効果的です。
家全体の雷対策としては、分電盤に避雷器のついたタイプの物を設置すれば良いでしょう。
６）日射対策
地方にもよりますが、最近の異常気象による猛暑は過酷です。日射対策も重要になります。
（１）日射の被害者が続出
最近は日射による熱中症の被害者が非常に多いです。そして、日射の影響は屋外の人だけに襲い掛かるのでは無く、室内にいる人にも深刻なダメージを与えます。
（２）断熱性と遮熱性のアップがカギ
日射対策としての手段には、断熱性と遮熱性のアップがカギとなります。
具体的には、壁や天井には高い性能の断熱材を設置することや、屋根の塗装に遮熱塗料を使うことなどが挙げられます。
７）火災保険の重要性
災害対策としては、建物の補強や設備の設置などがありますが、火災保険での対策も重要になります。
（１）契約内容をしっかりと把握する
火災保険は「入っていればいい」という物では無く、契約内容をと補償の範囲をしっかりと知っておくことが重要になります。
例えば、雷の影響でエアコン等が壊れた場合、火災保険によっては補償に入る物もあります。
（２）必要な特約を追加する
火災保険にも様々な特約があるので、状況に合わせて追加することが大切になります。
特に地震以外の自然災害の場合は補償の範囲が限定されることもあるので、不足がある場合には特約の追加が重要になるのです。
８）まとめ
収益物件の自然災害対策は、入居者の生命や生活を守り、建物を維持する必要があります。
そのためには適切な補強、設備追加、そして火災保険の検討が不可欠です。
入居希望者に物件の安全性の高さを紹介できれば、客付け力のアップにも繋がります。安定的な収益にも繋がりますので、ぜひ検討に入れましょう。