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意外に大博打！収益物件の個人間取引
2019年3月9日
収益物件の利回りを上げるためには、投資金額を少なくすることが非常に大切になります。
ところで、コストカットの方法のひとつに、収益物件の個人間取引があります。業者が入らないので、費用的なメリットが見えるからです。
しかし、個人間取引は本当に大丈夫なのでしょうか？
ここでは、個人間取引のメリットと共に、大きなトラブルの発生要因･･･個人間取引における「瑕疵担保責任」に関係する問題などを取り上げたいと思います。
１）宅建業者と個人の瑕疵担保責任の違い
不動産取引のトラブルになる大きな要因のひとつに、瑕疵の問題があります。瑕疵のトラブルを未然に防ぐこと、取引をフェアにするために、瑕疵担保責任のルールはあるのですが、宅建業者が絡む場合と絡まない場合とで、扱いがかなり変わって来ます。
（１）宅建業者から買う場合の瑕疵担保責任
宅建業者から買う不動産は瑕疵担保責任を業者が負ってくれるので、安心して利用することが出来ます。担保の期間も新築で10年、中古で2年と長く、買ってすぐのトラブルはほとんど無いと言えるでしょう。
（２）個人取引の場合の瑕疵担保責任
不動産取引は、宅建業者を介さない個人間でも可能です。ただし、不動産のプロである宅建士不在での取引のため、責任の度合いが変わって来ます。
瑕疵担保責任の分野では、責任を持つ期間が数ヶ月、あるいは無しにもなります。
２）不動産の個人取引で発生するメリット
それでは、個人間取引はマイナス要因しか無いのでしょうか？
実は、経済的なメリットがあります。しかも大きいです。
（１）節税を狙える
不動産投資は「税金との戦い」とも言われるほど、発生する税金が高額になります。
その中でも、特に消費税は存在が大きすぎます。確かに建物だけの課税とはなりますが、8%は厳しいです。
この消費税、個人間取引の場合は発生しません。そのため、個人間取引は、実に魅力的な条件と言えます。
（２）仲介手数料が掛からない
不動産取引には、売るにしても買うにしても取引会社に手数料を支払わなければなりません。支払う額は取引額の3%に6万円を加えた額になり、パーセンテージを見てしまうと小額に見える場合もあります。しかし、金額に換算すると、非常に大きな額に膨らんでしまいます。
ところで、この手数料ですが、物件を個人間で取引をするならば発生しません。その費用の差額が、そのままコストメリットになるのです。
３）個人から買う時のリスク
ここで不動産の個人間取引のリスクを考えたいと思います。不動産取引は一般には宅建業者が行っていて、極めて専門的な業務です。そして、それを個人で行う場合、やはりハードルは高いです。リスクについて見て行きましょう。
（１）アマチュア同士の取引である
まず挙げられるのが、アマチュア同士の取引であることです。
不動産取引には、様々な契約や権利関係も生じるため、宅建士がメインになって執り行っています。
宅建士抜きで契約をする場合、売主も買主も把握しきれない契約をする場合も考えられ、後でトラブルに発展する場合もあります。
（２）違法建築の可能性
意外に見られることですが、リフォームの際に、建物を違法建築物に改造してしまうケースが見られます。
例としては、大きな部分では、増築などによる建ぺい率のオーバーや容積率のオーバーなどが見られます。また、小さな例を挙げていけば、「これが違法建築になるの？」と驚くものもあります。
例えば、ロフトは天井高さやコンセントの設置などに制限があります。便利だからと言って、建築制限を気にせずにリフォームをしてしまうと、違法性が出て来てしまうのです。
（３）情報の伝達漏れ
不動産取引では重要事項の説明は不可欠ですが、これが個人間での取引になると、情報開示が不十分になり、「こんなことは聞いてなかった」といったトラブルが発生してしまうことがあります。
例えば、物件の近隣で水が出たなどのトラブルが過去にあった場合でも、売主が「これは時効だ」と勝手に判断をして情報を開示しない場合、説明に不足があったとして、大きなトラブルに発展することもあり得ます。
４）後で見つかる瑕疵の例
瑕疵には取引した後で見つかるものも少なくありません。また、分かりにくい物もあります。
（１）地盤沈下などの土地の問題
地盤沈下の問題は、購入直後から見られる場合もありますが、数ヶ月、あるいは数年後に問題が発覚することもあります。
この時、瑕疵としては土地や建物の基礎にあると考えられますが、責任期間が短い場合には、責任期間を満了した後で問題が出てしまい、トラブルに繋がってしまうこともあります。
（２）シロアリの害
シロアリの害は発見が遅れると、建物の構造部分にまで深刻な被害を及ぼすこともあるため、非常に難しいです。そして、取引の段階で見つかりにくい場合もあります。
また、建物には防蟻剤を塗るのですが、この薬効にも期限があります。そのため、物件の取得後に薬効が薄れ、シロアリの被害を被るリスクもあります。
そして、こういった知識は不動産に明るくないと、なかなか気が付かないもので、プロとアマチュアで知識の差が出るところと言えるでしょう。
（３）自殺などの心理的瑕疵
心理的瑕疵は意外に分からないものです。と言うのも、情報が後々まで伝わらないこともあるからです。
尚、心理的瑕疵にも時効やレベルの様なものがあります。例えば、孤独死の様な場合は話が早く消えて行ってしまいますが、バラバラ事件の様な残忍の殺人事件の様な場合は数十年に渡って告知されます。
５）まとめ
個人間取引は節税や手数料の削減など、費用的なメリットが多く見られました。
しかし、宅建業者抜きのために発生し得る瑕疵の問題も大きいと思われます。
対策としては、物件をしっかりと確認することが第一になります。
ホームインスペクションなどを活用して、安全な取引としましょう。