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カッコいいだけか？黒い収益不動産
2019年3月23日
収益不動産は入居者が不可欠であるため、物件としての人気が無ければなりません。そのため、立地条件の良い場所に建てたり、新しい設備を導入したりと、様々な手段が取られます。
そして、建物の外観も大切な要素となり、色についても検討が必要となります。その中でも、黒は人気色のひとつです。しかし、黒い家には問題は無いのでしょうか？
１）黒い住宅のメリット
まずは、黒い家のメリットについて挙げてみます。
（１）黒い住宅はカッコいい
黒は人気の高い色で、安定した支持率があります。
建物においても例外では無く、カフェなどの外観部分には、黒が積極的に採用されています。
その様な背景もあり、住宅の色として、黒を候補に入れる人は多いです。そして、黒い建物の外観はシャープでモダンになり、カッコいいです。
（２）客付け力のアップも期待できる。
黒い建物は外観も良いこともあり、客付け力のアップも期待できます。
入居希望者の印象を良くすることは、契約を決めるのに、非常に重要な要素となるからです。
そして、入居希望者を「その気」にすることが出来れば、様々な点で有利です。例えば、入居希望者が決断を渋る場合に、家賃の減額交渉を仕掛けて来る場合がありますが、最初の印象を良くしていれば、そういったリスクの低減にも繋がります。
２）黒い住宅で心配されることは？
ところで、住宅を黒くすることにあたっては、様々なリスクも考えられます。
（１）室内の気温上昇は？
建物全体を黒くすることは、家全体の温度上昇に繋がることが懸念されます。
しかし、建物に設置する断熱材の性能がしっかりしていれば、室内の温度上昇リスクは小さくなります。ですから、不動産を黒で検討する時には、断熱材の仕様をしっかりすることが大切です。
尚、断熱材には繊維系の物や発泡プラスチック系の物など、種類も豊富にあります。収益物件新築する場合には、業者任せにしない様にして、情報収集と研究をしましょう。
また、断熱材を考える場合、壁の断熱にばかり目が行きがちですが、屋根の断熱も非常に大切です。壁に併せて検討しましょう。
（２）外壁表面の温度は？
建物の内部の気温の問題は、断熱材でカバーが出来ますが、外壁材表面の温度上昇は避けられない問題です。特に夏の温度上昇は大きくなり、白系の外壁と比べて15℃から25℃くらいまで上がってしまうこともあります。
そのため、外壁に触るとヤケドの危険性も出て来るので、注意が必要になって来ます。
（３）傷や汚れが目立ちやすい
黒はシャープな色ですが、その分だけ傷や汚れが目立ちやすくなってしまいます。
雨の跡が白く残るのは、外観上、あまり好ましい物ではありません。また、ホコリも白く目立つので、せっかくの外観が台無しになってしまいます。
（４）ガルバリウム鋼板の外壁材では白サビの危険性
黒い外壁材としてポピュラーなのが、ガルバリウム鋼板のサイディングです。ガルバリウム鋼板は、鉄板にアルミと亜鉛、そしてシリコンの合金をメッキした物で、従来の亜鉛メッキ鋼板よりもサビに強い特性を持っています。
しかし、サビに強いとは言え、サビない訳ではありません。サビはどうしても発生してしまいます。
そして、ガルバリウム鋼板のサビは白サビですので、黒い外観の物では、どうしても目立ってしまいます。
（５）家の向きにより、色が違って来る場合もある
住宅は家の向きや周囲の状況により、日当たりが違って来ます。南側の外壁と北側の外壁では日当たりが違いますし、周囲に高い建物がある場合にも、影になる場合もあります。
その場合、日当たりの良い部分と悪い部分では、温度条件が違って来るため、劣化のスピードに差が出て来ます。
そうすると、日当たりの良い部分だけが色褪せてしまい、日当たりの悪い部分と色の差が出て来ることもあります。
具体的には、建物の北側は黒い状態を残していても、反対の南側は強い日射の影響で白くなってしまうこともあるのです。
３）建物を黒く塗装する場合の注意点
収益物件を黒くすることは、客付け力のアップが期待できると同時に、管理のためには独特の注意点があります。
（１）中古物件に黒く塗装する場合
中古物件は価格的にもメリットがあるため、新築物件よりも高い利回りが期待できます。そして、建物を黒く塗れば、外観も良くなるので、更に高い収益が狙えるかもしれません。
しかし、注意しなければならないのが、断熱材の性能が十分であるか、という点です。
と言うのも、中古物件の場合は断熱材の性能の確認が難しいからです。そして、黒く塗ってしまった後で断熱材の性能が不十分な場合、室内の温度が上がってしまうリスクも出て来ます。そうなると、せっかく黒としたのが仇となってしまい、逆に住み心地を悪くしてしまうかも知れなくなります。
（２）メンテナンスを忘れずに
黒い建物は傷や汚れが目立ちやすいので、マメなメンテナンスが必要になります。
再塗装といった大掛かりなメンテナンスも大切になりますが、水で洗い流すといった小さなメンテナンスも重要になります。
尚、外壁に関しては、掃除を請け負う業者もいますので、依頼するのも良いでしょう。
４）まとめ
黒い建物は客付け力が期待できる魅力があります。しかし、黒い色ならではの注意点も出て来ます。
魅力的な部分だけでは無く、注意点もしっかり理解した上で色を決めることが大切となります。
