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【空室対策まとめ】賃貸経営の満室に！
種類別で紹介する9つのアイデア
2019年5月18日
Google検索で「空室対策」と打つと実に多くの情報がヒットし、もはや何が一番有効で、何から行うべきかということが分からないなんて方もいらっしゃるのではないでしょうか。
家賃を下げる、礼金を無しにする、ペット可にするなど、自分が所有する物件に適したものもあれば、全く検討に値しないものもゴチャ混ぜの状態です。
そこで、今回は各メディアで解説されている空室対策の方法を一つにまとめてみました。
もしかすると「知らなかった！」と思える情報もあるかもしれませんので、是非、どんな空室対策があるか最後までご覧になってみてください。
クリーニング・リノベーション
所有する賃貸物件をクリーニングやリノベーションすることは、現在の空室対策だけでなく、次の入居募集時にも有効性を発揮します。
では、具体的にどのようなクリーニングやリノベーションが空室対策に有効か考えてみましょう。
【空室対策1：定期的なクリーニングサービス】
ハウスクリーニングは、何も部屋が空室になったタイミングだけでなく、入居中に行っても問題ありません。
当然、入居者の了承を得る必要はありますが、更新日が近づいたときにサービスとしてハウスクリーニングを提供することで、退去予防に繋げる効果があります。
【空室対策2：間取り変更】
昨今話題になっているリノベーションですが、実際の施工主からは「中古物件なのに新築同様のレベルになった！」と喜びの声が多く報告されています。
では賃貸住宅に関してはリノベーションをどう考えるべきでしょうか。
賃貸住宅も新築同様にすることで入居者から喜ばれますが、そのためには最低でも数百万円の費用がかかります。
そこで空室対策として有効な「間取り変更」を考えてみてはいかがでしょうか。
例えば間取りとしては古いと思われがちな２DKの仕切りをなくして、１LDKにすることで一人暮らしやカップル、新婚の方々などの需要を見込むことができます。
【空室対策3：キッチン入れ替え】
意外と喜ばれるのが、水回りのリフォームです。
特に女性にはキッチンの使いやすさが向上すると喜んでもらえます。
例えばシングルタイプの部屋のキッチンリフォームなら最安値で20万円ほどで済みますし、少し高くなり100万円弱ほどかかりますが、壁付けキッチンだったものを対面キッチンにするだけでも部屋の雰囲気はガラリと変わります。
水回りというとバストイレを別にするという空室対策も考えられますが、マンションなどでは配管の関係で施工できない場合もあるため、構造を確認してから最適なリフォームを考えましょう。
設備のグレードアップ
ハウスクリーニングやリノベーションの次にご紹介するのが、室内や共有スペースの設備です。
賃貸を借りる人のニーズだけでなく、自分が住んだ場合に何があると嬉しいかを考えると、新たに設置すべき設備が見えてきます。
【空室対策4：防犯系設備の設置】
需要が高まってきた賃貸物件の設備に「防犯系の設備」があります。
廊下や駐輪場に防犯カメラを付けて欲しいと思う賃貸ユーザーは多く、また室内から訪問者を確認できるテレビモニター付きインターフォンは今では賃貸物件のスタンダードな設備になっています。
便利や安全性のある物件に住んだ入居者は、次の物件探しで同じ設備がないと検討から除外する人が多いと言われていますので、空室対策だけでなく退去予防にも繋がると考えて、防犯系設備の導入を考えてみてはいかがでしょうか。
【空室対策5：宅配ボックス】
ここ最近、コンビニやスーパーで宅配ボックスを見かける機会が多くなったと感じている方も多いはず。
忙しいサラリーマンやOLの方の需要が高いということで、宅配ボックスは街の至る所で見かけるようになりましたが、街にあるのなら、いっそ賃貸物件に宅配ボックスを設置してみてはいかがでしょうか。
2016年にSUUMOが行った「ひとり暮らしで欲しいサービスランキング」というアンケートでは、以下のような結果が公表されています。
- ≪1位≫食事の提供
- ≪2位≫宅配ボックス・宅配便受け取りサービス
- ≪3位≫掃除サービス
- ≪4位≫役所など公共機関の書類提出サービス
- ≪5位≫ゴミ自動分別サービス
- ≪6位≫クリーニングサービス
- ≪7位≫買い物サービス（食料品・消耗品）
- ≪8位≫電球替えサービス
- ≪9位≫洗濯物たたみサービス
- ≪10位≫公共料金支払い代理サービス
出典：SUUMOなんでもランキング「SUUMO調べ、3位「掃除」・2位「宅配」・1位は？ ひとり暮らしで欲しいサービスランキング」
正直なところ非現実的なものもありますが、宅配ボックスが2位なのであれば賃貸オーナーとしては十分検討できるサービスと考えられます。
ユーザーニーズの高い設備には空室対策のヒントが隠れているのだとよく分かる調査です。
賃料・契約の条件変更
さて、リフォームや設備の導入まで行っても、空室が必ず解消できるとは誰も保証できません。
そこで考えたくなるのが、賃料を含めた賃貸契約の条件変更です。
ただ最終手段ともなる契約変更は、慎重に行わなければいけない部分ですので、注意点を踏まえて空室対策として何が有効かをご紹介します。
【空室対策6：家賃の値下げ】
「家賃の値下げ」は空室対策となると必ず取り上げられる話題ですが、心得ていただきたいのが「家賃の値下げ＝資産価値の値下げ」ということです。
一度家賃を下げると簡単に家賃を上げることができず収益性が落ち、収益性が落ちれば今度は資産価値が下がるという悪い循環が発生します。
確かに家賃の値下げは空室対策では非常に有効な手段ですが、カンフル剤にしかならないケースも多くあります。
値下げするのであれば、期間限定で行うとか駐車場とセットで契約してくれれば家賃を下げるなど、計画性をもって家賃を下げる工夫を行いたいところです。
【空室対策7：ペット、楽器、シェアハウス】
物件をペット可や楽器可、広い間取りならシェアハウス可にするのも空室対策の一つの方法です。
注意したいのは楽器とシェアハウスです。
どちらも騒音問題に繋がる可能性が高く、特にシェアハウスは友人同士で住み始めたことで仲間内の溜まり場になり、夜になるとドンチャン騒ぎなんてこともあり得ます。
そう考えるとペット可は有効な空室対策と言えます。
ペット可物件自体の供給が少ないため、一度住み始めると長期入居になることが多くあります。
ただし、修繕費やクリーニング費が高くなりがちですので、退去時の敷金の取扱い等については、管理会社への相談や入居者との確認をしっかり行うようにしましょう。
【空室対策8：更新料・礼金のサービスやフリーレント】
先ほど「家賃の値下げは最終手段」とお伝えしましたが、家賃の値下げの代替案となるのが「更新料・礼金のサービスやフリーレント」です。
さすがに更新料無しとはできないかもしれませんが、実際に「長期入居を条件に更新料半額」とか「更新後は〇ヶ月家賃無料」などのサービスを行っている賃貸オーナーはいます。
家賃を下げて半永久的に収益を悪くするのと、フリーレントや更新料サービスなどで一時的にマイナスを発生させるのでは、当然、後者が合理的な空室対策と言えます。
番外編
【空室対策9：ホームステージング】
空室対策としてあまり知られていませんが、「ホームステージング」という流行の兆しがある空室対策があります。
ホームステージングとは、空室の部屋におしゃれなインテリアや家具を配置することで「住まい感」を演出するものです。
空室期間が半分になったという報告もあり、効果的な空室対策としてホームステージングは検討してみても損はないでしょう。
決してインテリアコーディネートほどの派手さや高い家具である必要はありません。
実際にその物件に住んだ時の実感を持ってもらうことが目的ですので、IKEAなどの安くておしゃれな家具を購入したり、ニトリで行っているホームステージング用の家具レンタルを活用したりして空室対策を行ってみてはいかがでしょうか。
「差別化」「ペルソナ」が空室対策のコツ
ここまで9種類の空室対策をご紹介させていただきましたが、上記までにご紹介していない空室対策として「入居者とのコミュニケーション」という方法があります。
なぜ入居者とのコミュニケーションが空室対策に繋がるのでしょうか。
主な理由は3つあります。
- 1.物件管理をしっかり行っているというアピールになる
- 2.入居者の不満や要望をヒアリングできる
- 3.管理会社でも気づかない改善点を見つけられる
つまり、入居者を「お客様」と考えると、直接お客様から聞き出せる不満や要望ほど貴重なサンプルはなく、現在の入居者の退去予防だけでなく、次の入居者の顧客満足度をアップするのにも大変有効なのです。
ただ注意点もあります。
それは「入居者が必ずしも大家さんとコミュニケーションを取りたいとは限らない」ということです。
他人から干渉されたくないという人もいますから、頻繁に物件を訪れたり、むやみに入居者に連絡するのも好ましい行為ではありません。
可能なら契約時や入居時の引っ越し立ち合いなどで、どんな人が入居するのか把握し、2年後の契約更新までにどういった対応が望ましいか検討してみましょう。
直接話すというコミュニケーションだけでなく、アンケート用紙を配るなんてアイデアも浮かんでくるはずです。
ここまでにご紹介した大家さんの努力の積み重ねは、他の物件にはない「差別化」「ペルソナ」を実現することに繋がります。
ペルソナというのは、実際の人物像をイメージして、それに合わせたサービス供給を行うマーケティングのテクニックです。
できることとできないことがあるかもしれませんが、できることを少しずつ行うだけでも、差別化とペルソナによる満室はきっと実現するはずです。