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中古マンション買うなら必ず確認！
重要事項調査報告書を分かりやすく解説
2019年5月22日
住まいに関わるインターネットサイトを見ていると、「分譲マンションを選ぶコツ」なんて記事を見かけることがあります。
どれも納得できる内容のものが多いのですが、「重要事項調査報告書」について語られている記事は多くありません。
この重要事項調査報告書、実は中古マンションの購入にあたって絶対に確認すべき、「超」が付くほど大事なものです。
恐らくあまり聞き慣れない書類名だと感じる方も多いかと思います。
そこで、「重要事項調査報告書とは？」について解説させていただきつつ、具体的にどんなことが書かれていて、何を見るべきかを詳しく解説します。
売買契約前に必ず確認すべき大事な書類のことですので、初めて知ったという方はこれを機に学んでみてください。
マンション購入前に必ずチェック！重要事項調査報告書とは？
「重要事項調査報告書」とは、そのマンションの過去の大規模修繕の履歴や予定、積立額、そして設備の設置状況など、建物の管理状況が細かく記載された、言わば「中古マンションの履歴書」のようなものです。
賃貸か売買かに関わらず、不動産取引では「重要事項説明書」という似た名称の書類が必ず発行されます。
重要事項説明書が不動産取引の全てが記載された書類だとすれば、重要事項調査報告書はマンション管理に特化した報告書です。
つまり、中古マンションの売買において、管理状況を確認するための大変重要な書類なのです。
その中身は非常に細かく項目が分かれています。
そのため全てご紹介しきれませんので、ここでは大まかな項目名をご紹介し、本記事の最後にすべての記載項目をご紹介しますので是非ご参考になさってください。
- ・物件名称や戸数、所在地など
・管理組合の名称、活動状況等
・共用部分や駐車場、駐輪場に関するルールや状況、料金等
・売主の負担すべき管理費等の支払い状況
・管理組合の予算や収支、管理費や修繕費等の状況
・専有部分の使用に関する取り決め
・大規模修繕の計画や予定について
・マンションの建築に関わる書類の保存状況
・アスベスト調査の内容
・耐震診断の内容
・管理会社の名称等
・管理員の連絡先や勤務時間等
・自治会、町内会、サークルなどのコミュニティ関係
大まかに記載項目をご紹介するだけでも、上記のボリュームとなります。
とはいえ、そのマンションの管理状況が詳しく記載されていますので、物件売買の前には必ず確認する必要があります。
では続いて、この重要事項調査報告書はどこで閲覧できるのか、費用はどのくらいかかるかを解説します。
重要事項調査報告書はどこで入手できる？費用は？
重要事項調査報告書は、国や行政が取りまとめて発行するようなものではなく、そのマンションの管理を請け負っている管理会社が発行するものです。
そのため、発行の依頼方法や手数料等は会社によって違いますが、マンション管理事業を行う大手企業の情報を基に、大まかな発行までの流れと費用相場をご紹介します。
重要事項調査報告書発行：6000～15000円
管理規約のコピー：3000～5000円
発行までの日数：PDFにより即日発行、若しくは発行翌日～4日以内に郵送
重要事項調査報告書は費用が高いため、積極的に発行を依頼する人はあまり多くありません。
よって、基本的には不動産会社が物件の売買契約時や売主から売却依頼を受けた段階で発行を依頼するか、売主がもともと所有していた書類をコピーするなどして、物件を探している人に提示するケースがほとんどです。
もし中古マンションで気に入った物件や、気になる物件が見つかった場合は、物件資料や内見だけで判断せず、重要事項調査報告書がないか確認してみると良いでしょう。
中古マンションの購入前にチェックすべきポイント
中古マンションを購入する前の確認が欠かせない重要事項調査報告書ですが、最初にご紹介した記載内容は大幅に簡略化したものです。
本来は、それぞれの項目で更に内容が分かれていますので、全て読むとなったら恐らく気が滅入ることでしょう。
そこで、「ここは見ておくべき！」というポイントと、具体的に何が記載されているか解説します。
≪共用部分や駐車場、駐輪場に関するルールや状況、料金等≫
駐車や駐輪が可能な台数、空きの有無、料金、先着か抽選かなどが記載されています。
≪売主の負担すべき管理費等の支払い状況≫
重要事項調査報告書に記載された対象住戸に関して、管理費や修繕費などの支払い状況や滞納がないか確認できる。
≪管理組合の予算や収支、管理費や修繕費等の状況≫
管理組合の運営に関わる予算と収支、修繕積立金や管理費の総額、その他費用の変更予定の有無が記載されています。
≪専有部分の使用に関する取り決め≫
該当住戸を住居以外の目的で使用してよいか、ペットや楽器などのルールについて記載されている。
≪大規模修繕の計画や予定について≫
今後の大規模修繕の予定や実施状況について記載されている。
≪自治会、町内会、サークルなどのコミュニティ関係≫
マンション内に特定のサークルやコミュニティがあるか、町内会や自治会との関係などが記載される。
重要事項調査報告書は、マンション全体のことについてと購入を検討している住戸の情報の両方が記載されることがあります。
そのため、個人情報やセンシティブな内容が含まれるということで、いつでも誰でも自由に発行できるものではなく、多くの管理会社が「不動産会社や売り主を通してください」としていたり、売り主の委任状が必要だったりします。
物件購入を検討している間に気軽に何度も確認できるわけではないため、上記に挙げたポイントはしっかり確認したほうが良いでしょう。
注意！重要事項調査報告書の特に重要なポイント
前章でお伝えしたとおり、重要事項調査報告書の発行を行うのは民間の会社です。
そのため、書類の様式や項目、記載内容などは統一されていませんので、なおさら前章のチェックポイントは重要ということになります。
ただ逆に言うと、会社によって記載内容が違うことから「大事な部分が抜けている場合がある」ということに注意が必要です。
それが意図的なのかそうでないのかは別としても、記載されていない内容の中に重大な事実が隠されていることがあります。
では最後に、「重要事項調査報告書の特に重要なポイント」を解説します。
【売主の負担すべき管理費等の支払い状況】
売買契約前に必ず確認すべきなのが、「管理費や修繕費などの滞納がないか」です。
その物件を購入した後に滞納に気づいたとしても、滞納分は買主が負担することになります。
重要事項調査報告書には必ず管理費等の滞納額が記載されるはずですが、管理会社や不動産業者が悪質な場合、これを隠している可能性はゼロではありませんので、記載がない場合はこちらから確認することを忘れないようにしましょう。
【管理組合の予算や収支、管理費や修繕費等の状況】
「不動産は管理を買え」との格言にあるように、管理組合の運営が順調に行われているかの確認は、長期目線で考えたときの重要項目になります。
重要事項調査報告書の管理組合の運営状況を見ると、稀に大規模修繕のためにお金を借り入れていたり、修繕積立金が明らかに少なかったりというケースがあります。
つまり、物件購入後に「大規模修繕のための一時金」ということで、想定外の大きな出費が発生することがあり得るのです。
修繕積立金の目安は1㎡当たり150～200円と言われています。
それを基に、マンションの規模に対して修繕積立金が十分な額であるか必ず確認しましょう。
【大規模修繕の計画や予定について】
大規模修繕関連でもう一つ大事なことがあります。
それは「過去の修繕履歴と今後の予定」です。
マンションの大規模修繕は、おおよそ15年ごとに1回行われるのが普通です。
それに対し、築20年以上なのに過去に1度も大規模修繕を行っていないとか、大規模修繕の予定が計画されていないといったマンションがあるのも事実です。
その場合、管理組合自体が機能不全を起こしている可能性が高く、恐らくそのようなケースなら修繕積立金にも問題が発生しているケースがほとんどだと考えられます。
大規模修繕やその他定期的な修繕はマンションの寿命を延ばします。
自己居住用であるか投資用であるかに関わらず、そのマンションが長く活躍してくれるかは、大規模修繕の履歴や予定から確認するようにしましょう。
重要事項調査報告書の記載項目一覧
さて最後に、「一般社団法人 マンション管理業協会」が公開している雛型から、重要事項調査報告書の全項目をご紹介します。
同報告書がどのようなものかより詳しいイメージに繋がるかと思いますので、中古マンションの購入を検討されている方は是非ご参考になさってください。
- ・物件名称
・総戸数
・総棟数
・対象棟の戸数
・対象住戸
・物件所在地
- 1.管理体制関係
・管理組合名称
・管理組合組織
・管理組合役員数
・管理組合役員の選任方法
・総会・決算関係
・理事会活動状況
・管理規約原本
・共用部分に付保している損害保険の種類
- 2.共用部分関係基本事項
・共用部分に関する規約等の定め
・専用使用に関する規約等の定め
・駐車場
・駐車区画数
・駐車場使用資格
・駐車場権利承継可否
・車種制限の内容
・空き区画の有無
・空き待ち数(待機者数)
・空き区画補充方法等
・駐車場使用料
・自転車置場・バイク置場（ミニバイク置場）
・自転車置場・バイク置場等区画数
・空き区画の有無
・使用料の有無
- 3.売却依頼主負担管理費等関係
・管理費（全体）
・管理費（棟別）
・修繕積立金（全体）
・修繕積立金（棟別）
・修繕一時金
・駐車場使用料
・自転車置場使用料
・バイク置場使用料
・ミニバイク置場使用料
・専用庭使用料
・ルーフバルコニー使用料
・トランクルーム使用料
・組合費
・戸別水道使用料・冷暖房料・給湯料
・その他
・遅延損害金
・管理費等支払方法
・管理費等支払手続き
- 4.管理組合収支関係収支及び予算の状況
・管理費会計収入総額
・管理費会計支出総額
・管理費会計繰越額
・管理費会計資産総額
・管理費会計負債総額
・修繕積立金会計収入総額
・修繕積立金会計支出総額
・修繕積立金会計繰越額
・(修繕積立金累積額)
・修繕積立金会計資産総額
・修繕積立金会計負債総額
・管理費等滞納及び借入の状況
・管理費滞納額
・修繕積立金滞納額
・借入金残高
・管理費等の変更予定(平成年月現在)
・修繕積立金（全体）
・修繕積立金（棟別）
・修繕一時金
・駐車場使用料
・自転車置場使用料
・バイク置場使用料
・ミニバイク置場使用料
・専用庭使用料
・ルーフバルコニー使用料
・トランクルーム使用料
・組合費
・戸別水道使用料・冷暖房料・給湯料
・その他
・修繕積立金の定め
・修繕積立金に関する規約等の定め
・管理費等の減免措置
・特定の区分所有者に対する管理費等の減免措置
- 5.専有部分使用規制関係
・専有部分用途
・専有部分使用規制
・マンション全体の契約等による規制
- 6.大規模修繕計画関係
・長期修繕計画の有無
・共用部分等の修繕実施状況
・大規模修繕工事実施予定
・予定されている工事の概要
- 7.建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況
・確認の申請書および添付図書並びに確認済証（新築時の物）
・検査済証（新築時の物）
・増改築を行った物件である
・確認の申請書および添付図書並びに確認済証（増改築時の物）
・検査済証（増改築時の物）
・既存住宅の建設住宅性能評価
・建設住宅性能評価書
・建築基準法第12条の規定に
・定期調査報告書・定期検査報告書（昇降機等）
・新耐震基準等に適合していることを証する書類
- 8.アスベスト使用調査の内容
・調査結果の記録の有無
・調査実施日
・調査機関
・調査内容
・調査結果
- 9.耐震診断の内容
・耐震診断の有無
・耐震診断の内容
- 10.管理形態
・マンション管理業者名
・業登録番号
・主たる事務所の所在地
・委託（受託）形態
- 11.管理事務所関係
・管理員勤務日
・管理員勤務時間
・管理事務所電話番号
・本物件担当事業所
・本物件担当事業所電話番号
・本物件担当者氏名
- 12.コミュニティ関係
・自治会・町内会等
・サークル・イベント活動