登録後、すべての物件が閲覧可能になります！
また、会員様には一般公開より先にお得な物件情報をメールで配信中！
（配信不要の方はお手数ですが、登録後にメルマガ配信解除の手続きを行ってください）
J-REITを始める前にこれだけは押さえておきたい基本のキ！
2016年10月27日
実際に不動産投資をするのはちょっと不安だけど、J-REITならやってみたい！と思う人がとても増えてきました。今日はJ-REITに初めて投資をする前に最低限知っておいて欲しい、基本中の基本を次のようなポイントごとに分けて、ご説明させていただきます。
・J-REITの仕組みを理解する
・J-REIT投資の平均的利回り
・初心者向け銘柄の選び方
・リスクの種類と回避方法
・まとめ
J-REITの仕組みを理解する
J-REITは、「日本版不動産投資信託」の略です。投資家から集めた資金で不動産経営をする法人を設立し、そこから得られる不動産賃貸収入の利益を投資家に分配するという仕組みです。株式投資と似ていますね。でもJ-REITの場合は「その利益の90％以上を投資家に分配しなければならない」というルールがあります。
運用は外部に委託することも義務付けられているため、安定した利益や高利回りになるように資産運用をしてくれる会社に委託している投資法人のJ-REITを購入しなければなりません。REIT発祥の国、アメリカでは投資法人よりもこの運用会社の実力を判断して選ぶ投資家が殆どだそうです。
J-REIT投資の平均的利回り
J-REITへの投資は、ミドルリターン、ミドルリスクと言われています。株式やFXのように売り買いで大きく利益を得る投資ではなく、その不動産賃貸経営の利益配当を目的とした投資です。景気により株価が紙くず同然の急暴落をする可能性は低いですが、国債のように元本の保証はないことから、リスク的にも中間的な投資として位置づけられているのですね。
気になる平均的な利回りは4％前後です。2％以下のものから上は6％の利回りを出す銘柄もあります。4％の利回りが続いてくれれば、マンション投資と同じくらいの利回りを、銘柄購入するだけで得られることになりますね。
初心者向けの銘柄の選び方
株式と同じで、その銘柄の選び方は投資に慣れている人でもなかなか思い通りにいかないものです。かといって初めてJ-REITを購入するときにネットでの情報に翻弄され、慎重になりすぎても買えなくなってしまうだけでしょう。そんな風に悩んでしまうときは、次の3つのポイントに注意して選んでみましょう！
①J-REITの種類を基準にチェックする
初心者には総合型への投資がおすすめです。
どんな物件で投資をする法人なのかをその種類別で調べることができます。中でも初心者には特化型よりも、いくつか種類を組み合わせた総合型への投資が安心していると言われています。
総合型・・・投資する不動産の種類をオフィスと住居とホテルなど3種類以上の組み合わせで行うものです。商業やオフィスなど景気に左右されやすい種類一つだけに絞ったものより、安定した利益を得やすいとの考えがあります。
これ以外にも2種類の不動産（例 住居とオフィス 商業施設とホテルなど）で投資する「複合型」、「住宅型特化型」「物流特化型」「ホテル・リゾート型」などがあります。
②物件の詳細情報を調べる
チェックしたいポイントは！？
・物件数 ・・ 物件の数が多いほど分散投資がしやすくリスクが低くなる！
・稼働率 ・・ 空室問題が深刻になっている日本では、稼働率は特に注意しやすいところです。
・築年数 ・・ 築年数が10年以上の不動産が多いと、修繕費や改装費などで資金が必要になってきます。
種類別での違いを理解でき、それなりに気になる銘柄が定まり始めたら物件の情報をチェックしましょう。取引をする証券会社のページでも銘柄の内容はチェックできますが、
まだ口座を開いていない場合は「不動産投資情報ポータルサイト」などで調べることができます。
③格付けを参考にする
AAAやAAなどランクが高いほど信頼できる！
財務状況などから格付けされているランクは初心にもわかりやすい項目なので、チェックしておきましょう。AAAやAAなどランクの高ければ高いほど信頼できる銘柄です。
株価やFXと同じで慣れてくると、他にも注目すべき点が出てきますが、最初の購入は最低限この3つのポイントで探してみてください。
リスクの種類と回避の方法
全ての投資に言えることですが、必ず始める前に想定できるリスクをしっかりと理解しておきましょう。どんな仕組みを学ぶよりも重要です。リスクの内容についてあらかじめわかっていれば、イザとうときに無用に慌てることなく回避策を立てることができます。
J-REITで想定されるリスクには、不動産投資と同じ性質のものと株式と同様のものがあります。
・不動産投資的リスク・・・空室率の増加や金利の上昇です。近隣に競合物件が建築されたり、災害などが発生したり、金利の上昇による負担増は利益配当に大きく影響します。
・株式的性質のリスク・・・常に売買取引が行われているため、価格の変動で元本よりその価格が下回ってしまうことがあります。大口の売り、増資などが行われると、売り気配が高まりやすいです。
どちらの性質のリスクにも気を付けるのはとても大変のようにも思えます。でもここで先ほどの銘柄選びのポイントを思い出して、物件数の多い法人や、稼働率やランク付けの高いものに注目して選んでみることで回避策を事前に講じましょう。
まとめ
以上がJ-REITの基本中の基本です。でもこれだけを押さえておいても、投資を始めるうえで余計な不安感はかなり払拭できるのではないでしょうか。現物の不動産投資と投資信託の要素を合わせもつJ－REITは最近の不動産投資ブームに影響されて情報も多く、いろいろと迷ってしまう方も多いかもしれません。まずは、この記事の「基本のキ」を思い出しながら、あれこれ研究して下さいね。