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格安空き家・古家投資は最低限のポイントを押えるとお宝に変身？！
2017年2月4日
近頃流行りの古家物件投資。聞いたことありませんか？少額から始めることができて管理しやすいので個人投資家の最初の物件としても人気です。予算的に大きな物件は買えなくても古家なら自分でDIYでリフォーム可能！という理由もあります。
でも待ってください！古家というからにはそれなりにリスクもおまけにくっついてきます。とにかく古くて安ければいい…というわけではないので今日の記事では古家物件を選ぶときのポイントをご紹介させていただきます。
エリアにはこだわって古家を探す
古家でもリノベーションを施し生まれ変わらせると、逆に新築にはない味わいのある物件に変わります。小さくてテラスや連棟タイプの古家であっても、間取りの使い勝手とリノベーションで若い人にも好まれる和モダンな家になり得ます。
でも、それはどこのエリアでも構わないというのではありません。やはりある程度人気のエリアや都市部に近く便利なエリアかその近辺でないと、いくら古家をリフォームしても入居者付けに苦労することになります。数百万円で購入してリフォーム代を含め総額400万円で3DKの古家賃貸物件ができたとしましょう。
近隣のハイツなど集合住宅の家賃相場が3DKのファミリータイプが7万円くらいです。駅から徒歩10分です。そこへ400万円の物件で家賃を6万円にしても利回りは18％にもなります。
でもこれがある程度地方のエリアで、駅から遠くてファミリータイプでも家賃が4～5万円の相場の場所では物件的に競合せず、おしゃれな古家に魅力を感じてもらいにくくなります。
不便な場所であれば古家も安く仕入れることができるかもしれませんが、集合住宅しか賃貸物件としての需要がないエリアである程度の家賃相場が高めであるほうが戸建て賃貸には注目されやすくなります。
購入してよい瑕疵のレベルがある
瑕疵というのは、一見その物件をみただけではわかりにくい欠陥を言います。古い家で安く買える場合には物件に瑕疵があるのが殆どだと思っていいでしょう。例えばシロアリ被害や雨漏りです。どちらもその場で目に見えて確認できる場合と購入してからわかる場合があります。古くて安いお家は「売主の瑕疵責任を免除」という条件が付いている場合が殆どです。このシロアリやお雨漏りはきっちりとしたリフォーム業者に依頼することでそれほどの費用をかけなくても修繕が可能です。逆にそれを値下げの交渉材料にすることも可能です。しかし瑕疵の中でも簡易な修繕では不可能なものがあります。基礎の傾きや大幅な壁の損傷です。
これらをリーズナブルに修繕することは難しく、古いお家を安く買うことができてもリフォーム代が莫大にかさんでしまいます。そうなると先ほどのような利回りでは貸し出すこともできなくなります。
瑕疵を見分けるためには信頼できる業者さんの確保がベスト
なかなか素人目にはそこまで瑕疵の状態を判断することは容易ではありません。雨漏りやシロアリを判別できても、修復不可能な外壁の損傷レベルや基礎の傾きまでは判断がつきません。そんな物件の内覧には必ずリフォーム業者さんに来てもらうことが重要となります。
もし初めての物件で依頼できるリフォーム屋さんを知らない場合は、多少の費用を払ってでも物件の内覧に同行してくれる業者を探しましょう。インターネットサイトなどで、古家のリフォーム実績のある業者さんなら、賃貸物件として必要なリフォームレベルで判断をしてくれます。見込める家賃収入と変え離れたリフォームが必要な物件かどうかで考えてくれる業者さんを見つけることは、お宝物件を見つけるくらい大切な作業です。
まとめ
古家戸建て賃貸は、比較的少ない予算でも始められることで人気を集めています。しかし安さにつられてかえって高くつく物件を購入してしまわないように、この記事を参考にしっかりと稼いでくれる古家物件を探し出してみてください。