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知らないと大変！？
～将来にかかる思わぬコスト～
2017年8月5日
賃貸オーナーになったのは良いけれど、思っていた程は儲からない・・・
そんな事にならないためにも、将来のコストについて予習しておくことが肝心！ということで、今回は、収益物件に発生する様々なコストについて考えてみたいと思います。
- ・事業計画は完璧にはいかない！？
- ・建築直後にかかる費用にはどんなものが？
- ・中長期的にかかる費用とは？
- ・最後に待っている意外なコストとは？
- ・まとめ
事業計画は完璧にはいかない！？
収益物件の建築時には、建築会社等から利回り等を記載した事業収支計画が提示されます。
当然ながら、ここには確実に発生するものしか計上することができません。
また、将来発生するコストは不確実なので、建築費以外のコストはあまり考慮せずに作成されている場合もあります。
賃貸経営も立派な事業ですから、オーナーは、あらゆる出費の可能性を知った上で始めたいところです。
小さな出費でも、積み重なればそれなりの額になるものですので、事前によく想定しておくことが重要です。
建築直後にかかる費用にはどんなものが？
火災保険や登記費用等については、殆どの場合は事業収支計画の中に算入されていると思いますが、これらの算入が無い場合には想定外のコストとなりますので注意しましょう。
ＴＶアンテナ工事等の設備関係についても、当初の費用に含まれているか確認しておくと良いと思います。
入居者募集の際に発生するコストについては、家賃保証の利用等によって保全されている場合もあると思いますが、契約内容をよく確かめて、保証会社側が免責（保証の責任を負わない）と記載している事項等が無いか確認しておきましょう。
入居者が入りにくい地域では、オーナーが不動産会社に広告費を支払う条件にしている物件を優先的に紹介する傾向があります。
このような地域では、募集時の広告費が予定外の出費となる場合もありますので、事前に調べておくと良いでしょう。
中長期的にかかる費用とは？
建築から数年が経過していけば、入退去も何度か繰り返されているはずです。
入居回数や使用頻度にもよりますが、一定の年数を超えると、給湯器や換気扇等の交換も見落とせない出費の一つです。
戸数分の給湯器が順次交換となっていきますので、事前に想定しておきたいところです。
その他では、ポスト等の備品が壊れたり、外壁の一部が汚れたり、草刈りが必要になったりと、細かい出費が発生することも想定しておきたいところです。
オーナーの努力で費用をかけずに対処できる可能性もある為、これらは一般的に収支計画に計上されていないことが多いと思います。
また、外観や内装の汚れ等が目立ってくると、少し大がかりなリフォームや修繕等が必要だと感じる場面も出てくるかもしれません。
資金の回収状況を考慮して、どの時期にどれくらいの修繕コストをかけられるのか、予定を立てておくと良いでしょう。
最後に待っている意外なコストとは？
将来、投資資金の回収が完了し、後は利益を出し続けてもらうだけの状態になるのが理想で、これこそ長年待っていた嬉しい時期です。
しかし、建物の耐用年数は限られていますし、古くなれば賃料も下がり、空室リスクも増します。
つまり、理想の期間は短く、間もなく解体や売却を検討する時期になってくるわけです。
この解体費用は、思わぬコストとなる場合があります。
アパートやマンション等の場合には、解体に想像以上に多額の費用がかかることもあるからです。
解体費用は、産業廃棄物の処理コスト増等によって、年々高くなってきた経緯がありますので、今後も注意が必要な問題です。
まとめ
収益物件の経営では、投資資金の回収が早いほどリスクが小さくなります。
駐車場や自動販売機の設置等、収益の上がる方法があれば積極的に組み合わせて、資金回収までの期間を短くできるように工夫したいですね。