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日本政策金融公庫の融資審査に通るための事業計画書の書き方とは！
2016年11月22日
不動産投資にはレバレッジをうまく利用して資産形成してくことが不可欠です。有名な書籍「金持ち父さん～」でも紹介されていたテコの原理です。不動産投資でいうレバレッジとはローンをうまく活用して投資をどんどん大きく進めていくことを意味します。
各銀行やノンバンクからも様々な不動産投資ローンが扱われるようになりました。でもまずは低金利で不動産賃貸事業への融資にも貸付を行ってくれる「日本政策金融公庫」の融資からローンを取り付けるようにしましょう！
この日本政策金融公庫の審査に通るためには、「事業計画書」の書き方が大きく作用します。今日はそのポイントをご説明させていただきます。
日本政策金融公庫ってどんなとこ？
日本政策金融公庫は、以前は国民生活金融公庫と呼ばれていました。「こっきんさん」という呼び方を聞いたことがあるかもしれません。
様々な事業の資金調達などを支援する政府の金融機関です。不動産投資の場合はその中でも「国民生活事業」として事業融資を受けることが可能です。保証人不要、担保不要、さらに低金利での貸し付けですからぜひ活用したい制度です。
融資の概要は次のようになります。
・2000万円以下なら担保不要
・金利は1％前半から2％前半 （女性や高齢者、若者にはさらに金利引き下げ制度がある）
・最高融資額は4800万円（ケースにより最大は7200万円）
・担保査定は他の金融機関よりも低め（相場の3割前後）
・返済期間は基本的に10年、長くても15年まで
・融資エリアは全国
返済期間がやや短めであることと、担保査定が低めになるのが特徴です。中古で利回りのいい物件で早めに元手を回収できるような投資計画には向いています。
事業計画書の書き方が融資決定を左右する！
他の金融機関の不動産投資ローンと違って、日本政策金融公庫のローンは賃貸という事業に貸し出しをします。その賃貸経営の事業性の内容が物件担保価値と同じくらい大事な審査ポイントになります。借り入れ申込書には店舗などを開店したい場合や新規事業で会社がお金を借りるときと同じように、「事業計画書」を提出します。お店を開店するときの資金で内装費、家賃の額、経費、売り上げの予想額はもちろん重要です。でももっと大切なのは「どのように収益を上げるのか」という説明力とその根拠ですよね？不動産賃貸事業も同じです。物件の詳細、想定家賃、返済額、希望融資額だけでは通るはずの融資もとおりにくくなってしまいます。
満室想定の利回りだけで描いた資金計画ではなく、最悪のケースにも持ちこたえられるような内容であることが大切です。
賃貸事業をどのように展開していくのか、その事業性をアピールすることが大切な要素です。管理費、広告費など通常経費だけではなく、修繕積み立金の捻出方法や空室を抱えたときの対策費なども計算に組み込んだ計画であるかをまずチェックします。
ただ貸すだけの事業ではいとアピールする
賃貸経営の上にさらに事業性を付加する要素を盛り込めるのであれば有利です。最近では物件の価値ではなくアイディアが入居者を呼びます。例えば…
・希少なリフォーム自由物件にして築古でも家賃を下げなくていい設定にする
・一部の部屋をレンタルスペースなどとして貸し出し、住居部分が空室の場合の家賃収入低下を防ぐ
・単身者や若者が入居しやすい家具付き物件にする
・ユニークなリフォームで「ネコハウス」や「わんわんハウス」にする
・積極的に外国人入居者を受け入られるように、外国人対応仲介業者にも募集を任せる
・母子家庭専用のシェアハウスにする
という具合です。
毎日何人もの融資審査をこなしてる担当者が「これはほかの賃貸経営と違うな」と感じる事業計画を作りましょう。事業や不動産経営に慣れていない方で、手書きのイラストなどを事業計画にプラスしてその賃貸経営の事業性を紹介した人もいるようです。
申込書に添付されている書式の枠だけで書き入れるのではなくて、写真やイラスト、資料やパワーポイントで作ったプレゼンテーションが添付されているくらいで挑みましょう。
全国を対象とした金融機関でその敷居も低く、国民の頼もしい味方である日本政策金融公庫です。その融資を一度取り付けることができ、きっちりと一日も遅れることなく返済を続けていると、以降の追加融資も通りやすくなります。
レバレッジを活用した資産形成を進めていく手段としてぜひ参考にしてみてください。