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大家さん、地主さんなら知っておきたい「民事信託」が5分でわかる！
2017年5月23日
大家さん、地主さんなら知っておきたい「民事信託」が5分でわかる！
民事信託や家族信託という言葉。
最近よく耳にしませんか？
どうやら不動産投資をされている方なら必ず押えておきたい信託方法のようです。
この記事では要点を押えてわかりやすく説明させていただきます。
民事信託って何？
民事信託は平成19年に改正された信託法により出来た仕組みです。
信託法とは銀行などが行う
「商事信託について定められていた法律」
ですが、
この民事信託という制度で営利を目的にしない信託の仕組みができたのです。
家族信託や個人信託と言われることもありますがいずれも民事信託このことです。
この図のように
親御さんがお持ちの収益物件を受託者である息子さんに信託することで
登記の名義人も息子さんになります。
登記簿上の所有者となって使用権と処分権を得ますが、
そこから発生する収益は変わらず親御さんに残すことができます。
所有権は移行するのに贈与にはなりません。
所有者なのに収益は親のまま？
でも処分して売ることもできるのは息子？
なぜこんな制度が注目されているのでしょうか・・・・。
深刻になる認知症患者の増加
日本では2012年現在で認知症患者の数は462万人と発表されています。
65歳以上の高齢者の7人に一人が認知症を患っていらっしゃいます。
このままでは2025年には高齢者の5人に一人が認知症になっているとの予測です。
認知症を発症した後の所有者は
その判断能力を欠くため一切の契約行為が不可能になります。
建て替えしたくても建築請負契約ができません。
売却したくても契約ができません。
ご本人が高齢者施設に入所するための費用のために
不動産を活用しようとしてもできないのです。
あれ？でも後見人制度を使えばいいんじゃないの？
と思った方もいらっしゃるでしょう。
でもそれでは不動産を活用することはできないのです。
後見人制度との違い
後見人制度は本人の財産を維持していくことが大前提の規定です。
心神喪失の状態になり自己の財産を喪失していまわないように、
親族や弁護士などが後見人に選任されその財産を管理します。
管理なので積極的に運用したり活用したりすることを裁判所は認めてくれません。
失ったり減少したりすることを阻止するためが後見人制度です。
民事信託は活用を促す制度
民事信託では先ほどの例のようにご子息個人が受託者となることもできますし、法人でも可能です。
親の名義の収益物件を息子さんと一緒に設立した法人で管理しているという場合は
その法人に信託することで運用もスムーズにできます。
信託の内容を契約書できっちり明記し、信託登記をすることで売ることも活用も受託者単独で可能になります。
また収益権は親御さんに限る必要はなく
その他の人にすることも契約内容により可能です。（孫やその他の親戚など）
その時になってからでは遅い
民事信託は委託者が健常であるうちにしかできません。
認知症になってしまうと信託契約を締結できないからです。
「ワシはボケたりしない」
と頑張ってしまうご年配者の方が多いので
なかなか家族の中で民事信託の話題にすることが簡単ではないかもしれません。
しかし転ばぬ先の杖です。
収益不動産が途切れることなく活用できるようにぜひご家族で検討してみてください。