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民泊投資は違法？合法？儲かるの？疑問だらけの民泊を日本一わかりやすく解説
2016年12月23日
不動産投資を考えている方たちには、今一番この「民泊投資」という言葉が気になるところではないでしょうか。
ところが、どこのサイトを調べても今一よくわかりません。違法？グレーゾーン？そして結局儲かるの？？？ というところが最も知りたいですよね！
民泊問題が騒ぎ出されてからおよそ2年になります。今日はその内容をギュッと詰め込み、なおかつ日本一わかりやすくＱ＆Ａ形式で解説しますので、ぜひぜひ参考にしてください。
※ここでは体験型で地方にある漁民泊や農家民泊を除きます。もっぱら今はやりの民泊サイトを活用した民泊についての投資についてです。ご了承ください。
Ｑ１. 民泊ってなんですか？
Ａ. ここ最近話題になっている「民泊」とは自宅の空いている部屋や、自己所有、賃貸問わず、空室、空き家を旅行者のために貸し出し、宿泊料などを得る営業行為を言います。
Ｑ２. その民泊は違法なのですか？
Ａ. Ｑ１のように営業する場合、現行法では旅館業法の許可を受けていない民泊は違法になります。
Ｑ３. 違法なのにどうしてこんなに話題になっているのですか？
Ａ. アメリカ発祥のAir bnbというサイトがきっかけになり、あっという間に世界中に広まりました。民泊問題は日本だけではないのです。元々海外では空いている部屋をネットの掲示板などを活用して、短期的長期的に又貸しする習慣は普通にありましたが世界規模でここまで斡旋するサイトの誕生で一気に注目されるようになったのです。
Ｑ４. そのAir bnbのサイトはどんな仕組みなのですか？
Ａ.部屋を貸したい人がその内容をサイトで公開し、その地で宿泊できる部屋を探している人との仲介をします。売り上げとして得た宿泊料からサイトに手数料を支払う形で運営されています。
Ｑ５. 合法に行っている人はいないのですか？
Ａ. もちろんいます。民泊は旅館業法上の「簡易宿所」に該当する規模のものが多いため、この許可を受けて合法的に営業している民泊経営者もいます。
しかしこの許可を受けるためには、建物の構造や設備に費用がかかるため、決して簡単なことではないのです。
Ｑ６. どうして違法な営業と合法の営業が混在するのですか？
Ａ. サイトの運営上部屋を借りると予約したゲストにしかその民泊の所在地は知ることはできません。
多くの外国人が出入りしているとの通報や近隣住民とのトラブルなどで、各自治体もやっと詳細を知り得る状態なのです。
Ｑ７. 旅館業法の許可以外に民泊を合法に行う方法はないのですか？
Ａ. 現在日本で民泊を合法に行うには、旅館業法以外には「特区民泊」による認定を受けるしかありません。特区というのはご承知のとおり全国どこにでもあるわけではなく、
政府が指定した地域に限ります。しかも特区民泊を行うかどうかもその自治体が各条例で制定しない限り行うことはできません。
2016年12月6日時点では特区民泊を取り扱う自治体は、東京都の大田区、大阪府（一部の地域を除く）、大阪市のみです。(※2017年1月より北九州市 開始予定)
Ｑ８. では民泊はそんなに魅力的な投資ではないのですね？
Ａ. 「全国どこでもすぐに行えるわけではない」点ではそうと言えます。しかし来年の春ごろには、民泊新法の制定も予定されています。
これにより旅館業法、特区民泊よりさらにハードルの低い方法で合法に営業可能になると言われています。
Ｑ９. その民泊新法の規定はどんな内容ですか？
Ａ. まだ法案段階ではありますが、概ね次の内容になると言われています。
・ホスト(所有者でも賃貸人でもＯＫ）が滞在するタイプの民泊は届け出で営業可能
・ホストが不在でゲストだけが滞在するタイプは許可制
いずれも年間営業日数が180日以内でホスト不在型は管理会社を指定しなければなりません。
しかし物件の面積や設備等についてはあまり厳しい規定にはならない予定とされています。
Ｑ１０. 今すぐ民泊投資をしたいと思ったらどうすればいいですか？
Ａ. 現段階（2016年12月）では、旅館業法の簡易宿所の許可を受けるか、特区民泊内で民泊可能物件を探し、認定を受けて営業することになります。
しかしどちらもその規定をクリアするためのハードルが高く、専門家の関与なしではなかなか始めることはできません。
Ｑ１１. 違法でどこかのマンションで営業を始めるとどうなりますか？
Ａ. 旅館業法違反で6か月以下の懲役または3万円以下の罰金に科せられます。あまり厳しい罰則規定とは言えないのは、まだ法整備が整っていないからです。
民泊発祥の地アメリカでは罰金が80万円と規定した州もあります。日本も今後厳しい規制を設ける方向にあります。
Ｑ１２. では民泊投資が儲からないということですね？
Ａ. 答えとしては ＮＯです。きっちりとやり方を考えれば儲かる投資だと言えます。
許可を取得する場合はハードルが高いと説明しました。しかしその分許可を受けた民泊ではAir bnbなどの違法民泊と同等で世界に向けて集客するのではなく、じゃらんや楽天トラベルなど旅行会社の運営するサイトにも掲載が可能です。
その世界認知度はAir bnbに劣らないものであることは、利用された方ならわかると思います。
日数制限もなく「いつ見つかるかわからない」と思いながら営業するよりも、安全・安心の民泊を提供することが可能です。
いかがですか？この12問の質問は日ごろ著者が何人もの方から最も聞かれる内容ばかりです。それだけ投資家の関心は民泊なしでは語れないほどになっているのですね。空き家や空室に悩む大家さんやその物件を取得して投資に活用したいと思う人はとても多いのです。
「民泊可能物件」と紹介されても、それは大家さんが許可しているという場合が殆どです。合法ではありません。また分譲マンションなら自己所有だからいいだろうと思っても、管理規約や組合を相手に必ずトラブルになります。民泊をやってみたいと思う物件に出会ったときには、必ず民泊規定に詳しい専門家の意見を得ることをお勧めします。
今後も2020年東京五輪に向けて、民泊投資は目が離せない話題であることには変わりませりません。順次ホットな規定を取り入れてわかりやすく解説させていきますので、ご期待ください。