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【地方アパート投資特集全3回！その魅力とポイントとは】 第2回 地方でアパートを購入する際に絶対忘れてはいけないこと
2017年4月4日
地方アパート投資で成功するための3つのポイント全3回。
前回は都市部との違いなどをご説明させていただきました。（第1回のコラムかこちらから。）
2回目の今日は地方でアパートを購入する際の重要ポイントです。
都市部と同じ方法で物件を選んでいい？
都市部では駅から遠い、築古、再建築不可能などの物件でも成功に導ける投資方法ができます。
利回りとキャッシュフローを意識し、融資の活用するなど
あらゆる選択肢から満室経営の見込めるアパートを探す糸口があります。
欠点を利点に変える方法も人口の多いエリアだからこそできる投資方法かもしれません。
しかし地方ではどうでしょうか。
地方は土地の価格が都市部よりも安いのは当然です。
購入しやすい価格ですからどうしてもみなさん新築アパート物件を建築するという傾向にあります。
そんなエリアに安くて高利回りだからという言葉に乗せられて
築古や再建築不可のアパートを購入してしまう投資家がいます。
築古ではそれなりのリフォーム費をかけなければ新築には勝てません。
まして再建築不可の物件では建て替えが出来ないので万が一の時、売却の出口さえありません。
また、地方は車社会だからといって
駅や公共交通機関の便を全く気にしないで購入すると意外と入居付けに苦労することになります。
本数が少なくてもバスが通っている、自転車を利用すれば10分ほどで駅にも行けるなど
車以外の交通手段が選択肢にもある場所であることが必須になってきます。
地方に住みながらも若い家族世帯で
夫が通勤時間をかけて都市部に働きに行っている家庭も少なくありません。
ターゲットにしたい入居者層です。
具体的に地方で魅力のあるアパート物件とは
では地方で収益性のあるアパート物件とはどんな特徴があるのかまとめてみましょう。
- ・土地に価値がある。形状、道路との接面状態、交通機関との距離感
- ・なるべく築浅。都市部よりも築年数優先で物件を選ぶユーザーが多い
- ・大学、工場があるからという理由だけではダメ。
校区や地元発祥の大型スーパーの存在など地元の人に根強い人気のエリアで
なおかつ、特別需要のある施設があることが望ましい - ・設備等リフォーム費用のあまりかからない物件。築浅でも傷みの激しい場合があるので注意
- ・間取りや設備が時代遅れではない。
築浅でも地方では以外と昔ながらの設備である場合が多いので注意
地方で高利回り、購入しやすい価格だからと言って、
このような条件を甘くみてしまうと人口の少ない地方ではすぐに
近隣の他物件に入居者を取られてしまいます。
アパート経営に常に余裕がもてるように、条件は厳しめに考えておく必要があります。
気になる点をカバーする好条件を探す
もし、先に挙げたような物件が探せない場合でも
ネックとなる点をカバーできるほどの強い魅力があれば満室経営に持っていける場合もあります。
ターゲット層に合わせて先ほどの条件に優先順位をつけます。
ネックになる点を超えるだけの強みがあれば購入に値するかもしれません。
100％完璧な理想の物件に出会えることはありません。
でもそこは購入後のアイディアで打破できるかどうかを充分に検討する必要があります。
次回最終回では物件を満室にするための地方ならではのアイディアをご紹介します。
そのアイディア次第で物件の欠点をカバーできるかどうかを判断していきます。