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不動産投資を始めたら…オーナーとしてやるべき管理方法と運営の基本！
2016年12月1日
いよいよ投資物件を購入！入居者も決まり家賃収入のスタートです！後は管理会社に任せておけばいいだろう・・・・。いえいえいちょっと待ってください！最近の賃貸経営はそんなに甘くないのが実状です。成功している投資家は管理会社だけに頼らず自分でもできる管理、運営も並行して行っています。どんな内容なのかこの記事でご紹介してきますね。
空室率の深刻化はもっと増加する
少子化や高齢化で住宅供給過多なのはご承知の通りだと思います。さらにこの状況はもっともっと深刻化していきます。人より住宅のほうが圧倒的に多いのです。そこへ不動産投資が人気を集め、個人の参入も増えてきています。一人で何戸も所有して買い足していく人もいます。でも購入するだけでは不動産投資は機能しません。入居者で常に満室になり、そして長く住んでもらえるという運営が不可欠になってきます。
不動産投資がブームを見せ始めたころから大家業は「不労所得」ではなくなり、「賃貸事業」という認識が強くなりました。不労大家では空室に悩まされる結果しか待っていません。
でも安心してください！ちょっとした管理・運営で入居者の心をつかめる大家業が可能です。
大家がお歳暮を贈る時代
昔は借りている人が大家さんに「お中元」や「お歳暮」を送るという習慣がありましたね。貸し手市場です。家を貸してくれてありがとうございますという住宅不足の時代です。
でも今は全く逆の立場になっています。数ある賃貸物件の中から自分の物件を選んでくれた入居者に大家が贈り物や季節の挨拶状を送る時代です。
物を渡せばいいというのではないので、誤解のないようにお願いします。でもこういったやり取りをしていることで、大家と入居者の距離がとても近くなります。顔の見えない大家さんに毎月家賃だけ振り込むのと、どんな人かを知っているのとでは入居者の気持ちも違いますよね？
時代は変わったといっても日本人はやはり律儀です。顔の見える大家さんへの家賃支払いを遅れて平気だとも思わないですし、勝手に又貸ししたり、無断でペットを飼ったりなどと契約違反もしません。
でも管理会社だけに管理を任せ、家賃の振り込みだけを確認している大家さんはトラブルをたくさん抱えることになります。さらに管理会社の選出を誤ると入居者への対応が遅れ退去される原因にまで発展するのです。
管理会社とは違った角度で管理してあげる
管理会社の役目は現地内覧を行ってくれたり、契約、保険などの加入など手続き的なことや清掃業者の手配などを対応してくれます。なくては困る大事なパートナーです。
この管理会社の行ってくれている内容にプラスアルファする形で自分のできる範囲の物件を管理するのです。
・何かあったときではなく定期的にごみ置き場や共用部分などを見に行ってみる。
・季節の挨拶状を送るときにも何か困った点がないか入居者に聞いてみる
・暇があれば清掃業者だけに任せず自分でも簡単な清掃や草むしりなどをやる
・家賃が遅れているようであれば、どうしたのかまずは理由を聞きにいってやる
なんでもないことですが、時間のある時にこんな風に物件を見守っているだけで、違法駐車の存在に気づけたり、入居者同士がもめていることに気づく事ができます。問題が大きくなって退去される前に対処してあげることができます。
無理はせずに、でも積極的に管理に関わる
そこまで入居者とかかわるのは面倒だな…と思っている人なら、見に行くだけでも違います。ご自身の物件の状態を時々ではなくこまめに見に行くだけでも完全管理会社任せとは全然違った賃貸経営になるはずです。
せっかく投資した物件が常に満室で収益を生み続けてくれるためならやれることがたくさんあることに気付くことができます。自分の目で行ってみるから「雨の日は水はけの悪いところがあるな・・・・」「壁のはがれかかって危ないところあるな」「隣近所の騒音が激しいな」などに目が行き届きます。
個人の不動産投資の人気が高まるにつれ、勝ち組と負け組に分かれてきているのも事実です。成功している投資家はやはり本気度が違います。入居者に信頼される大家さんを心がけて安心の賃貸経営事業を展開していきましょうね。