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「不動産投資の諸費用って何にどれくらいかかるの？（購入編）」
2017年1月4日
不動産投資を購入する際には、実質的な利回りが大切！と以前の記事でご説明させていただきました。それには物件価格以外にもかかってくる取得諸費用を知らなければいけません。
今日の記事では不動産投資物件の購入にかかる5つの費用についてご紹介させていただきます。
実質利回りの計算に不可欠な購入諸費用
不動産投資に不可欠な計算は実質的な利回りだと以前の記事でお話させていただきました。
▻以前コラム：いまさら聞けない…投資用不動産の基本のキ
物件の広告には表面利回りの数字しか記載されていません。相場の家賃と販売価格だけで利回りを計算しても本当に得られる実質的利回りは下がってしまいます。
購入時にかかってくる諸費用をざっくりとでもいいので計算できる方法を知っていると、物件購入時の判断材料に大きく役立ちます。
基本的な5つの諸費用
・登録免許税
・仲介手数料
・印紙税
・司法書士手数料
・不動産取得税
※仲介で購入せずに、建物を新築して購入する場合は建物に消費税がかかってきます。
算出方法を順番に見ていきましょう。
登録免許税
物件を購入した際にはその所有権を登記します。またローンを組んで購入する場合もその抵当権を登記することが条件になります。納付の方法は収入印紙を購入して不動産登記をする際に司法書士を介して、法務局に納めます。
所有権＝課税標準額の×1%
抵当権設定＝債権額×0.4％
課税標準額は不動産業者からの情報で得られることもありますが、一部の市町村のインターネットページで確認することが可能です。慣れてくるまでは販売価格の7割程度で計算してもよいでしょう。
仲介手数料
物件を仲介してくれた不動産業者へ支払います。
実際には 200万円以下の部分、200万円から400万円の部分、400万円以上の部分と価格を3つに区切って違った率が設定されていますが、取り扱い上3％＋60,000円として計算されますので覚えておいてください。
この仲介手数料にも消費税がかかってきます。
印紙税
売買契約書に貼る印紙代です。売主、買主ともに一通ずつ保管したい場合はそれぞれの契約書に貼り付け納付します。
500万円以下の物件で2000円以下
500万円を超えて1,000万円以下の物件で10,000円
1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は15,000円となり売買価格により上がっていきます。
司法書士手数料
不動産の売買の立ち合いと登記移転の手続きを司法書士が職務します。その手数料として支払う報酬費です。物件の価格や地域によって司法書士手数料にも差があります。ご自身のエリアで司法書士を依頼した場合の手数料は「日本司法書士連合会」が各会員に行ったアンケートで平均値を公開しています。参考にしてみてください。
http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/questionnaire.pdf
不動産取得税
初めて投資物件を購入される人は取得税を見落としがちになります。ご自身で住宅を購入した場合には免税になるケースが殆どなので納付経験がない方が殆どです。購入後数か月で税務署から納付書が届きます。その時になって驚くことのないように概算を理解しておきましょう
税額の計算は・・・・
土地→固定資産税評価額×0.5×3％
建物→固定し洗剤評価額×3％
となります。
ここでちょっと余談ですが、なぜ固定資産税も不動産取得税も売買の事実を把握して納付書が送られてくるのか疑問に思ったことありませんか？ 意外に疑問に思いながら理由を知らない人多いんです。物件を購入し登記手続きが完了すると国税である登録免許税の内容が法務局から税務署に転送されます。また不動産の登記に変動があったことは固定資産税を課税している市町村にも通知されるのです。「税務署からのおたずね」もこの通知がもとになっています。
例題で計算してみましょう
5つの諸費用がかかるのはわかったけど、いったいどれくらい利回りに影響してくるのかピンとこないかもしれません。実際に概算計算してみましょう。
1980万円で売りに出されている中古一戸建ての購入諸経費を計算してみます。
★仲介手数料＝198,000,000円×3%＋60,000円＝654000円＋消費税＝706,320円
★不動産取得税＝13,860,000万円（1980×7％）で
土地1000万円、建物を386万円とした場合
10,000,000円×0.5×3％＝150,000円
3,860,000円×3％＝115,800円
合計265,800円
★印紙税 15000円（契約書1通）
★司法書士手数料 平均約50,000円
★登録免許税 土地 10,000,000円×1.5％＝150,000円
建物 3,860,000円×2％＝77,200円
合計227,200円
諸費用の合計は 1,264,320となりこの物件購入でかかる総額は21,064,320円となります。
月々家賃相場が12万円の物件と見込み、それぞれに利回りを計算してみると…
表面利回り＝144万円÷1,980万円＝7.2％
実質利回り＝144万円÷2,106万円＝6.8％
とかなり変わってきます。
実質利回りからキャッシュフローへ
なぜ購入前にここまでの数字を検討しなくてはいけないかは、ここからさらにキャッシュフロー計算をしなくては不動産投資の成功はありえないからです。
キャッシュフローではもっとシビアに手元にいくら利益が残るのかを計算していきます。また詳細は別記事でお伝えしますが、ローンの金利や修繕費、保険料や固定資産税を考慮した数字が必要です。それらを計算していくと利回りが5％になってしまう可能性も大です。
売り出し価格と、不動産業者が想定している表面利回りだけで判断して失敗してしまうのはここまでの数字の組み立て方をしなかった場合が殆どです。
まとめ
投資用不動産を購入する際には、住宅を購入する際には意識しなかった諸経費が大きく影響してきます。最初は面倒ですが計算になれてくると、ご自身が狙っているエリアの物件の諸経費の大まかなラインがわかってきます。おおよそ投資家は６％から9％内で想定していることが多いので、概算ラインがつかめるようになるまで諸経費計算の練習をしてみてくださいね。