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収益物件におけるプロの視点
2017年12月9日
収益物件の良し悪しを判断する際、利回りばかりに注目していませんか？
今回は、プロの視点から、「ココに注目してほしい！」というポイントをご紹介したいと思います。
- ■利回り以外に注目すべき視点とは？
- ■売却時に弊害となる要素とは？
- ■建物の建築会社と修繕履歴
- ■将来の売却プランとは？
- ■まとめ
◆利回り以外に注目すべき視点とは？◆
近年では、「サラリーマン大家」というスタイルも珍しくない程、収益物件への投資は一般的なものになってきました。
収益物件を検討する際、確かに利回りは重要ですが、それだけが良い物件の条件とは言えません。
では、【利回り以外の注目点】と聞いて、皆さんは何を思い浮かべるでしょうか。
もしかしたら、サブリース・借り手の動向・周辺の賃料設定・建物の耐用年数といった事までは考えている方も多いかもしれませんね。
しかし、もう一歩踏み込むことで見えてくるプロの視点が３つあります。
一つ目は、売却時に弊害となる要素のチェック。
二つ目は、建物の建築会社と修繕履歴。
三つ目は、将来の売却プランについてです。
この３つの視点について、その詳細を見ていきましょう。
◆売却時に弊害となる要素とは？◆
現時点では、収益物件を売却する予定が無いという人もいるかもしれません。
しかし、将来のことは誰にもわからない事です。
何か突発的なことがあって資産を現金化する必要が発生するかもしれませんし、次の世代（相続人）が売却する可能性もあります。
どんな形であれ、もしもの時の売却リスクは考えておいて損は無いということです。
収益物件には、将来の価値を下げる要素が隠れていることがあります。
その代表例は、「解体費用」です。
建物の構造や材料、植木の数や大きさ、コンクリート土間等の敷設範囲等、解体費用に大きく影響しやすい部分が無いか、チェックしておくと良いでしょう。
将来の解体費用が１０００万円かかる収益物件と、５００万円で済む物件とでは、同じ賃料でも価値が大きく変わってきますが、意外に考慮している人が少ないように感じます。
数年保有して売却するつもりでいても、市場状況によってそれが実現できないケースもありますから、解体費用は重要な将来コストなのです。
また、近年の異常気象下では、水害や土砂災害の可能性等も検討する必要があります。
保険が満額で出るとは限りませんし、被災すれば空室が出る可能性も高いはずです。
周辺の土地形状や勾配の他、必要なことは役所等で調べておくと良いと思います。
◆建物の建築会社と修繕履歴◆
中古の収益物件を検討する際には、建物の建築会社と修繕履歴を確認しましょう。
新築の場合でも、できるだけ信頼感がある会社で建築することが重要です。
実は、これも売却時に備えた動きになるのです。
もし、収益物件を購入する際に、【大手ハウスメーカー施工】と記載があったら、安心感がありませんか？
買い手が安心できる会社であれば、地元で実績のある会社等でも良いと思います。
安心感のある会社で施工されている物件は、売るときにも有利になるということなのです。
修繕履歴についても、買う側はその修繕部分については安心だと考えることができます。
そして、前オーナーの管理意識が高かった根拠にもなりますので、いづれにしても売却時に有利です。
同じような条件の物件が複数あった際には、この部分が決め手になることもあるかもしれませんね。
◆将来の売却プランとは？◆
将来、どんな形で物件を手放すのかは誰にも判らない事です。
しかし、どんな人が買うのかを想像することはできると思いませんか？
実は、それを想像することで、建築プランが変わる事さえあります。
ポイントとしては、不動産業者に、その周辺で収益物件を探す人の予算相場を聞いておくことです。
最も探している人が多い価格帯に収まる規模で建築しておけば、将来に売れやすい収益物件になるからです。
大きな収益物件を１棟持つよりは、小さな収益物件を２棟保有した方が、売却時の流動性が高い場合もあるわけです。
近年では、戸建賃貸を複数保有し、将来は個人向けに販売するというプランを持つオーナーもいるくらいです。
まとめ
いかがでしたか？
プロの視点から考えることで、色々と検討角度が変化し、投資プランの幅も広がるのではないでしょうか。
収益物件検討の際には、今回ご紹介した３つの視点を参考にしてみてくださいね。