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いい話だけ聞いて始めてはいけない！不動産投資の失敗例から学ぶべきこと
2016年12月21日
どんな投資でもリスクはつきものです。でも本当にそのリスクにはまり失敗してしまうと簡単には起き上がれないこともあります。今日は実際に起こってしまう失敗例を学び、購入を考える前の最終チェックに役立ててもらえれば幸いです。
属性のいい人の注意、フルローンで新築ばかりを購入
属性とは年収や職業、その勤務期間によって融資が受けられやすい条件である人のことをいいます。
金融機関による融資審査が通りやすいのでつい営業マンに乗せられて全く収益性の低い新築物件の購入を勧められてしまいます。
節税対策になる、年金代わりにというトークで購入してしまった新築物件が、最初の数年だけの節税で後は毎年、本業の給料から持ち出しという人がとても多いのです。
属性がいい人は諸経費も混みのオーバーローンも可能なので35年間の借り入れをします。修繕補修やリフォーム、空室期間もあるでしょう。
サブリース契約だと安心しても相場が変わったとすぐに家賃の値下げをされてしまいます。
新築がダメなわけではありません。新築でも、フルローンを組んでもきっちりとキャッシュフロー上収益の出ている物件でないと投資物件としては手を出してはいけません。
サブリース契約の内容を理解しないまま購入
前述の新築投資物件購入時によく締結するのが、「サブリース契約（一括借り上げ）」です。家賃も修繕費も保証するので安心経営ですと説明されるはずです。
しかしこのサブリース契約には必ず入っている特約事項があります。「近隣相場の変動に応じて家賃設定の変更をする」という項目です。
30年一括借り上げと言ってもその間の家賃が変わらないわけがありません。もちろん上がる場合は良いのですが、建物の老朽化、近隣での競合物件の登場などから下がるのが普通です。
それでも「この辺は人気のエリアだから大丈夫ですよ」と説明されて契約しても、あっという間に家賃を値下げ変更されてしまいます。
結果、購入当初のシュミレーションのように任せっぱなしで収益の上がる物件ではなくなってしまうのです。
訳アリ物件の出口を考えないで購入
訳アリ物件とは、築古、再建築不可、進入路が複雑な土地など理由があって安くなっている物件です。
これらの物件でも手を加えてニーズをキャッチすればお宝物件に生まれ変わる可能性もあります。しかし購入の際には必ず出口を考えておかなければいけません。
築古だと万が一災害があったときにダメージを受けたらどうするか？再建築不可だけど隣地を買い足せる可能性はないか？建物を建てなくても活用できる方法はないか？転売するときに買主は見つかるだろうか？というシュミレーションをしてみる感じです。
通常の物件よりも慎重に出口戦略を立てて安いからと訳アリ物件ばかりを購入すると手間ばかりがかかって、収益が上がらないという状況になります。それらの物件の出口は必ず想定しなくてはいけません。
具体的な空室対策を持たないまま購入
不動産投資で最も難しいのが「客付け」です。これだけ空き家が多いと問題になっているのは政府が大げさなわけでもなんでもありません。
圧倒的に人の数より家の数のほうが今の日本では多いのです。自分の物件に入居者があったということは、その人の前の住まいはしばらく空室になるのかもしれません。そういう時代です。
不動産業者への営業、自身でもできる営業活動、そして入居者に魅力を感じてもらえる特化性をもったアイディア物件に仕上げる能力が不可欠です。
満室にするのだという強い気持ちで臨まないで「広告を出せばうまるだろう」と思っている人は空室を抱えるだけになり、結局空室物件のまま売却を選択することになってしまいます。
不動産投資で失敗するケースは大体がこのような事態に陥っています。失敗はいくらでもありますが、再起不能に陥るような失敗は必ず事前に回避しなくてはいけません。
書籍で学んだり、セミナーを受講されたりして「これくらいのことは理解しているから大丈夫」という人でも陥ってしまいます。
著者の周りにもまだまだこのようなケースから抜け出せていない人がたくさんいます。
〇年で数億円の資産形成！主婦なのに年収1000万円！という投資成功例だけを見ないで、失敗例を具体的に研究するようにしましょう。失敗は成功の元ですが不動産投資では自らが失敗を経験する必要はありません。ぜひ先人者たちの失敗から学んで物件を購入するようにしてください。