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築古物件は要注意！デッドクロスは黒字でも賃貸経営をマイナスにする現象
2017年10月7日
不動産投資を比較的低価格で始めることができる築古物件。
融資の通りやすい時期にフルローンで購入した人がとても多い物件です。
でもこの築古物件への投資でデッドクロスが起こり、破たん寸前の人がいるのをご存知でしょうか。
デッドクロスとは
デッドクロスとは賃貸経営で帳簿上経費として計上していた原価償却費の期間が終わり、帳簿上が黒字でも実質的にマイナス経営に転じる時点のことを言います。購入当初はその建物の耐用年数に応じて建物の購入価格分を原価償却で経費計上していきます。支払いそのものは購入時に完了しているので、帳簿上での経費計上です。結果家賃収入で黒字になっていても税務申告上は原価償却分のマイナスが出て、マイナス所得となる場合もあり節税になります。
新築や築浅の物件ではこの償却期間が長いためしばらくは税金の負担を心配しなくても良い場合があります。
しかし格安で築古物件を購入した場合では数年（2～4年）で償却してしまい、すぐに経費計上できなくなり結果家賃収入が一気にプラスに転じてしまうのです。
返済金額とのバランスが崩れる
原価償却ができなくても家賃収入があるのだからそれで納税すればいいと思うかもしれません。でもそれができない場合があるのです。
融資の返済額のうち金利部分は経費計上できますが、元金については経費で処理することができません。収入から返済を行わなければならないのに経費計算できないため税務上は黒字になってしまいます。黒字の分は所得税など納税を行わなければなりませんが、実際には返済金に充てているため税金分に回せるお金が不足してしまうのです。
これがデッドクロスの引き起こす危険な事態です。
原価償却できている間にその余剰金をキープしておかなければ償却期間が終わり、元利均等の返済の内訳で元金が金利を超える時期と同時になるとさらに状況は悪化します。手元にはキャッシュが残らないのに、返済と納税に圧迫され一気にキャッシュアウトに陥ってしまうのです。
「買えるから」ではなく、デッドクロスにも注意した資金計画
築古で木造のアパート。確かに購入しやすく今までは融資が通った人も多いでしょう。
しかし耐用年数が残り少ないまたは既にそれ以上になっているので安く買えたということに気が付かなければいけません。
2017年に入りこのような物件にフルローンが通ることは少なくなってきました。既にこのような物件で賃貸経営されている人や少額の頭金での購入を考えている人はもう一度資金計画の見直しが必須です。
経費をきっちり計上する、償却期間のあるうちに原価償却できる設備投資をしておく。
これからの購入を考えている人は耐用年数の長いRC造も視野にいれる、元金均等での融資計画を立ててみるなど行っていかなければある時点での税務申告時に急に慌てることになってしまいます。銀行は金利収入の高い元利均等を勧めます。
どの時点で収入の支払いのバランスに変化が来るのかご自身できっちりと見極めてから決断するようにしてください。