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資産の組み換えって何？
2017年12月4日
皆さんは、「資産の組み換え」という言葉を聞いたことがありますか？
複数の不動産を所有している場合、「資産の組み換え」によって資産価値や収益性を高めることができる場合や、相続対策として大きな効果が見込める場合もあります。
今回は、そんな資産の組み換え事例についてご紹介したいと思います。
- ■何故、資産の組み換えをする必要が？
- ■価値の低い不動産は、組み換え対象の可能性大！？
- ■買い替えによる組み換え
- ■資産価値が高い土地はどうする？
- ■まとめ
何故、資産の組み換えをする必要が？
資産価値の下がった収益物件、利用価値の低い土地、使わなくなった別荘といった資産は、
相続税評価額に見合わない資産価値（評価額以下の存在価値）となっていることが多いものです。
不動産や金融資産を上手く組み合わせ、状況を改善することで相続対策や資産収益の改善に繋がることが多い為、資産の組み換えを検討する必要があるのです。
しかし、資産の組み換えには不動産や税についての知識が必要になりますから、信頼できるプロの助けが欠かせません。
複数の不動産を所有している場合は、一度専門家に相談してみると意外な提案が受けられるかもしれませんね。
価値の低い不動産は、組み換え対象の可能性大！？
では、資産価値の低い不動産とはどんなものでしょうか。
わかり易く具体例を挙げてみましょう。
- ・面積が狭い、形が悪い等、利用価値が低い土地
- ・駅から遠く、利便性が悪い場所にある不動産
- ・建物がボロボロで人に貸せない収益物件、又は住宅
- ・周辺環境に問題がある土地（墓地・騒音施設・高圧線等）
- ・使っていない山林や畑
この他にも多様なケースがあると思いますが、このように、様々な理由によって資産価値が低下している不動産は多く存在しています。
このような資産を売却して現金化したり、違う物件に持ち替えたりするわけです。
新たな収益物件、商業施設、テナントビル等を購入できる場合もあれば、借地として活用できるケースもあります。
買い替えによる組み換え
例えば、駅から離れた場所に５００坪の土地を持っていて、現状は何も利用価値が無く、収益を生んでいない状況だとしましょう。
仮に、この５００坪の土地を売却して３０００万円になる場合、小さいけれど価値の高い土地に買え換えたら、どんな事が起こるか考えてみましょう。
坪数は３０坪前後になってしまうでしょうが、駅から徒歩圏内で３０００万円の建売物件に買い替えることが可能であれば選択肢が広がります。
これを戸建賃貸として貸すことができますし、将来の売却も容易になるでしょう。
５００坪の土地を持っていても、全く収益を生みませんが、賃貸物件として貸せるなら毎月収益を生みます。
建物が無くても、駐車場やコインランドリー等、収益がとれる利用方法があれば買い替えのメリットが発生するケースもあります。
固定資産税だけを払っている遊休土地は、活用しやすい土地に組み換えを行うことで、大幅に資産価値が高まることがあるのです。
資産価値が高い土地はどうする？
資産価値が高い土地でも、組み換えによって更に資産価値が上がる場合があります。
例えば、等価交換に近い価格で今後人気が見込める立地のマンションに買い替えたり、築年数の浅い物件に買い替えたりすることができる場合があるからです。
勿論、そのまま保有するのも有力な選択肢です。
しかし、あらゆる角度から検証し、少しでも特になる投資対象があれば、組み換えを検討するのが資産価値を維持するコツと言えます。
まとめ
資産の組み換えの基本的な考え方は、収益性の低い不動産を処分して収益性の高い不動産を手に入れることです。
現金化するだけでも節税になる場合がありますし、相続対策としても大きな効果が期待できるケースがあります。
一度、専門家に相談してみてはいかがでしょうか。