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遊休地の活用に新築戸建賃貸が注目？！その魅力や利回りとは？
2017年4月24日
遊休地、特に地方での活用で戸建賃貸にじわじわと人気が出ているのをご存じでしょうか？
利回りも減って建築費もかかるのでは？と疑問に思うかもしれません。
しかしアパートよりも実質高利回りで経営している大家も多いとか…。その理由を探ってみましょう。
建築費を比較
空き家や古家を活用した戸建て収益物件は以前から不動産投資家の間で人気です。
しかしここでご紹介する戸建投資は新築物件を何棟か建築して賃貸する方法です。
土地活用として12室のアパートを建築するのに7000万円かかるとしましょう。
量鉄骨2階建の一般的なアパートです。
鉄骨造であることと、12世帯分の設備を施さなければならないため意外と建築費がかさむのがアパートの建設です。
同じくらいの予算で100平方メートルほどの戸建てが5棟建てられます。
でも12世帯と5世帯では利回りなどに差が出すぎるのでは？
ということが気になりますよね。
問題は表面的な利回りではなく、実質的な利回りで考えていくことがポイントです。
12室で新築しても場所によっては空室を抱えているアパートもあります。
供給が需要に比べて極端に少ない
戸建て賃貸投資を始める人の理由の多くは「競争がない」という理由です。
都市部でも地方でも新築の一戸建て専用賃貸はなかなか物件として見つかりません。
マンションやアパートではなく、やはり戸建てに住みたいと思うニーズに対して競争率がぐんと下がって有利になるのです。
- ・駐車場を借りなくていい
- ・家庭菜園の場所を借りなくても庭もある
- ・子供がいるけど騒音に気を使わなくていい
と戸建て賃貸に住みたい！という家族世帯が増えています。
表面利回りはアパートの勝ち。しかし実質利回りは？
アパートと戸建て賃貸の利回りを比べてみましょう。
建築費はどちらも7000万円、土地は遊休地を活用したとします。
アパート12室 6万円の家賃 表面利回り 約12％ 決して悪くありません。
戸建て5棟 9万円の家賃 表面利回り 約7.7％ かなり下がってしまいます。
アパートに比べて戸建ては1.３～1.5倍の家賃が設定できると想定しています。
それでもやはり戸数に差がありすぎて収益性が期待できないのでは？と思ったのではないでしょうか。
しかしアパートを常に満室にすることも容易ではありません。
人口の減少と増加する空き家の数の影響で空室率が高いまま家賃が回収できない物件も少なくありません。
このコラムでも「地方でアイディアをいかしたアパート投資！」という記事でご紹介したように、常に差別化を図らなければ、あっという間に他の物件に入居者を取られてしまいます。
空室率を常にゼロにしなければ表面的な利回りは絵に描いた餅でしたかりません。
管理に面倒がないのも戸建て賃貸の特徴
管理に意外と手間や費用が掛からないのも戸建て賃貸の特徴です。
共用部分はないので背清掃費やその照明、電気代が不要です。駐車場もそれぞれの入居者が管理するので、そこへの清掃費も水道代なども不要です。
戸建て賃貸は入居者が自分で簡単な不具合なら修繕してしまうという特徴もあります。
戸建てで管理が必要な部分は家賃振り込みの管理だけと言っても過言ではありません。
出口戦略が素晴らしい
実は利回りが少々低くても戸建て賃貸には素晴らし出口戦略があります。
将来的には借主に土地つき戸建てとして物件を売却することができるのです。
【例】 10年賃貸として居住 その後相場の80％くらいの価格で売却
10年間の家賃収入 1080万円
建築費（新築当時）1350万円
10年後に近隣の中古物件相場の80％ で売却 1600万円
建築費が消化できるのはもちろん、10年間の家賃収入と売却費でトータルでかなりのプラスです。
もし、元から遊休地を所有していなくても、需要のあるエリアで土地を購入できると同じような戦略をたてることも可能です。
戸建ては一度入居者が入るとなかなか空室にならないという特徴があります。
同じ間取りで同じような収納力、お隣と壁で接していないことなどを考慮するとなかなか転居先が見つからないからです。
既にアパートを持っておられる方が２つめ、3つ目への投資にはこういった戸建て新築スタイルも選択することで、総合的に安定した賃貸経営も可能になります。
土地の高い都市部では不可能な投資です。
地方ならではの魅力的な戸建て新築投資もぜひ検討してみてください。