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残置物とお宝物件は比例的関係？！空き家時代の収益物件の実態とは？
2017年3月10日
残置物（ざんちぶつ）とは空き家、空室になって売却中の物件の中に残っている所有者の持ち物の事を言います。
全国で800万戸（室）以上の空き家を抱える日本です。収益物件として買い付けたい物件には残置物が多い場合がとても増えてきました。
今日は残置物のある物件と収益性の考え方をご説明させていただきたいと思います。
残置物イコール悪い物件ではない
残置物が物件にそのままになっているのは売却物件の5％前後だと言われています。しかしこの数字はもっともっと増えていくでしょう。核家族化が一般的になり、高齢になった親御さんがそのまま高齢者施設に入られる場合が急増しています。取り敢えずの身の回り品だけをもって施設に転居されると持っていけない荷物が残ります。
親御さんの住まわれていたお家を売却した費用でその施設の支払いに充当される家族が多いのですが、売却するまでは家族の持ち出しになります。
決して安くない施設の費用を立て替えているので不要となった持ち物を処分する費用は当然のように後回しになります。
このように事故物件（孤独死などの合った物件）でもないのに、残置物がある物件にはそういった理由があります。残置物イコール「収益性の悪い物件」とは言えないですね。
残置物の量よりも、そうなった経緯を確認する
残置物の物件は比較的市場価格よりも安く売りに出されている場合が殆どです。
いくつも収益物件を内覧したことのある上級者でない限り、「最初の物件」として購入する投資家だとやはり躊躇するのでしょう。
しかし内覧の際に、どのようにして残置物がそのままになっているのか不動産業者に確認することでその不安材料は解消できます。
- 介護が必要になる前に施設に転居した
- 思い出があるみたいで親族では処分しにくい
- 家がいくらで売れるかわからないので、処分費が今は出せない
などなど、聞けば「なるほど」と思う答えがかえってきます。
事故物件を告知せずに仲介することは宅建業法違反になるので、案内している業者も嘘はつきません。
残置物あり物件で注意すべき点と価格交渉
残置物のある理由を確認できから、収益物件として気を付けるべき点があります。物が多くでもきっちりと物件の状態を確認することです。
残置物があまりにも多い物件では水回りや床、壁、天井の状態が確認しにくい場合があります。
これらの箇所が確認できないか、残置物によって使用不可な状態、または損傷がある場合は問題です。
残置物を除けながら専門業者と一緒にリフォームの必要な度合いと費用は必ず確認します。
その結果、収益性の高い物件だと判断できれば、残置物を買主負担で引き受ける交渉もアリです。その費用分を価格で交渉すればいいだけです。
先ほども説明したように親族が残置物を処分するのにはとても時間がかかります。
思い出のある物や中には仏壇（仏様はご移動済だとしても）がまだ物件内に残っているケースもあります。
時間と費用と思い切りが必要なため、取引がスムーズにいかないという事態を招きます。
空き家問題を抱える前の日本なら自宅の売却は「住みながら」が主流。その後は空き家状態での売却が増加しました。
現代のように不要物の処分にお金がかかるようになる時代では残置物のある空き家物件がさらに増えることでしょう。
しかしそんな物件の中にまだまだ快適に住める状態のお宝物件も多く眠っています。ぜひ「対象外」ではなく様々な空き家物件を積極的に内覧してみてはいかがでしょうか。