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決して侮れない、投資用物件のカビの被害
2019年10月26日
賃貸住宅を選ぶ時、その建物が健康的であるかどうかが判断基準になることも多いかと思われます。特に小さい子供がいる世帯では尚更であることでしょう。
さて、建物の快適性を損ねる要因としては色々な物がありますが、カビの問題も大きいです。そこで、ここではカビの問題を取り上げ、問題の内容や対策などについて述べたいと思います。
１）建物のカビについて
まずは建物のカビについて考えてみましょう。
（１）湿気が籠もると生えやすい
カビの生える条件としては、温度、湿度、そしてカビが必要とする栄養素の有無などが挙げられます。そのため、湿度が高く汚れている場所が生えやすくなります。
建物の中としては湿気の籠もりやすい部分である、キッチンや浴室、そしてトイレなどが弱点です。
（２）カビは広がる
カビは温度や湿度などの条件が揃うと繁殖し、広がってしまいます。広がったカビは更に胞子を出して、更に増え広がります。カビの胞子はアレルギーなどの健康被害にも繋がるので、カビの増殖は決して軽視出来ない問題です。
（３）ハウスクリーニングでも取れない場合もある
さて、カビが生えてしまった場合は掃除での対応がメインとなりますが、一旦生えてしまうと落とし切るのは容易ではありません。掃除のプロでもあるハウスクリーニングへの依頼が対策として有効ではありますが、ハウスクリーニングでも落とし切れることは難しい場合もあります。
（４）空室でもカビは生える
物件は満室が続いていることが望ましいのですが、空室リスクを完全に無くすことは出来ません。そして、このリスクに併せてカビのリスクも発生します。
と言うのも、物件が空室であっても部屋の状態が良くないと、カビが生えてしまうからです。空室の場合は窓を閉め切ってしまいますので、それだけ湿気が籠もりやすくなり、悪条件が出て来てしまうのです。
２）カビを放置するとどうなるか？
次に、カビを放置した場合の弊害について取り上げてみます。
（１）見た目が悪くなる
カビが生えると物件の見た目が悪くなります。外観の問題は内見に来た入居希望者の印象を悪くします。そうすると、契約が出来ない可能性や、家賃下落のリスクが出て来ます。
また、不動産会社からも敬遠されるリスクも発生します。と言うのも不動産会社も契約しやすい物件を紹介するケースも多いです。そうすると、状態の良い物件から話すため、カビの多い物件は後回しになります。
（２）健康被害
カビは人体に悪影響を及ぼします。カビの害による症状は、咳やアレルギーに留まらず、多くの疾患に繋がります。
そして、特に影響を受けやすいのが子供です。小児喘息はアレルギーが関係していると言われますが、そのアレルギーが室内のカビの結果でもあり得るのです。
３）カビ対策はどうするか？
それではカビ対策はどの様にすべきでしょうか？
（１）湿気対策
カビの生育条件に水分の存在があります。ですから、窓を開けるなどして湿気を追い出すことが大切です。特に空室の場合は閉めっぱなしになりがちで、湿気が籠りがちですので、湿気を逃がすことが第一のカビ対策となります。
方法としては、こまめな換気が有効になりますが、物件が空室の場合は換気がなかなか出来ません。その場合は空き家用の換気扇が便利です。ソーラー式の物もありますので、電気代をかけずに換気することも出来ます。
（２）結露対策
結露はカビの原因になりますので、結露対策はカビ対策としても重要となります。
さて、住宅で結露しやすい箇所は窓まわりです。
最近では結露の発生しにくい窓サッシも出ているので、新築やリフォームの場合は新しいサッシを着ければ良いのですが、例えば中古物件の窓などは結露対策が十分で無い場合もあります。ですから、中古物件の取得を検討する場合には、窓まわりの結露対策がしっかりされているかの確認が必要です。
（３）掃除
カビが繁殖するためには栄養が必要です。そして、部屋の汚れの多くがカビの栄養源となります。こまめに掃除をしてやり、清潔に保つことがカビ対策に有効です。
４）カビが生えた物件はどうするか？
ここではカビが生えてしまった物件をどうするかについて考えてみます。
（１）修繕
最初に挙げられるのが修繕です。壁紙やカーペットなどがメインになります。ただし、湿気対策などを他に打たないならば、早い内に同じ様なカビ被害を受ける場合もあります。
（２）防カビリフォーム
建物の環境を改善するならば、防カビリフォームをするのも良いでしょう。具体的にはサッシの交換や換気装置の追加などの設備の変更もありますし、内装では床をフローリングにしたり、壁紙を防カビ性のあるタイプにする手段もあります。
（３）募集の中断も検討する
カビの状況にもよりますが、場合によっては募集を一旦中断して、物件のメンテナンスに時間を割くのことも考えましょう。空室となるタイミングでリフォームをすれば、次の入居者を迎える上で有利になるからです。
５）まとめ
カビの発生は「掃除でなんとかなる」程度に考えてしまうかも知れませんが、状態が悪くなると入居者の健康被害にまで及ぶ大きな問題になることも考えられます。
そのため、カビ対策は軽視せずにしっかりとした対策を打つことが重要になります。家賃レベルと入居者のキープのためにも、カビ対策は万全にしましょう。