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イザと言う時の売却手段！
不動産買取会社の利用
2019年4月6日
不動産投資を始めるときは、物件を買えば家賃収入が自動的に入って来ると考えてしまう人も結構多いと思います。しかし、いざビジネスをはじめますと、現実の厳しさを知ることになり、淡い幻想を打ち砕かれてしまう場合も無い訳ではありません。
そして、場合にもよりますが、物件を持っているよりも手放した方が被る損失が少なくなるケースもあります。
売却を考えるべきタイミングです。
ところで、不動産を手放す手段としては、普通に売却する他にも、買取業者を利用もあり、ケースによって使い分けるのが良いとも思われます。
そこで、ここでは不動産を手放すタイミングや買取業者の利用するメリットやデメリットについて考えてみたいと思います。
１）不動産を手放した方が良いとき
まずは、どの様な時に物件を手放すべきかについて、代表的な例を挙げてみます。
（１）不動産が古くなり過ぎた
アパートにしろマンションにしろ、建築物の耐用年数は非常に長く、法定耐用年数を超えて使われる場合が多いです。
しかし、築年数が経ってしまうと、新しい物件よりも見劣りしてしまいます。そして、更に古くなり過ぎてしまうと、機能的にも悪くなってしまい、物件としての魅力が非常に落ちてしまいます。
かと言って、古くなったからと言って、ランニングコストはどうしても発生して来ます。
この様な場合、物件を手放した方が、受ける損失が小さいこともあるのです。
（２）客付け力が落ちた
投資用不動産は入居者が居なくてはビジネスになりません。そのためには、物件自体の客付け力が無くなってしまえば、手放した方が良い場合もあります。
客付け力は、立地条件や建物の新しさ、そして周囲の競合物件との比較によっても決まりますが、旗色が悪くなって収益が悪くなったら、手放すのもアリです。
（３）リフォーム費用が掛かり過ぎる
不動産投資において、リフォームは客付け力の維持や、空室発生の回避のために非常に重要なアクションとなります。しかし、あまりにも費用が掛かり過ぎる場合は、収益にまで悪影響を及ぼすこともあります。
場合にもよりますが、リフォームを掛けて物件を維持することが、むしろ損であることもあり得ます。物件を手放した方が良いタイミングとも言えるでしょう。
（４）環境変化による競争力の低下
物件の客付け力、あるいは家賃レベルは、周辺の不動産との競合関係によるところも多いです。と言うのも、周辺に新築物件が建った場合、そちらの方に入居希望者が流れてしまうからです。
そういった場合、無理に家賃のレベルを下げて張り合うと、収益性が悪化してしまうこともあります。状況にもよりますが、物件を手放した方が良い時でもあり得ます。
２）買取業者の利用は？
不動産を手放す時の第一選択肢は不動産仲介業者を経由する売却です。しかし、売却手段はそれだけではありません。
不動産には買取業者もいるのです。
では、買取業者の利用のメリットとデメリットには、どの様なものがあるのでしょうか？
（１）買取業者を利用するメリット
通常、不動産を売却するためには、買手が現れなくてはなりません。言い換えると、買手が現れるまで待つ必要があるのです。
そして、売却する不動産とは言っても、高値で売るためにはメンテナンスをしっかりしなければなりませんので、管理費用が発生します。更に言うならば、仮に買手が長期に渡って現れない場合は、その期間の管理費も膨らんでしまいます。
さて、買取業者を利用するメリットに、売却までに時間が掛からない点があります。早く手放す時間的メリットは大きいのです。
（２）買取業者を利用するデメリット
買取業者を利用するデメリットは、物件の価格が普通よりも下がってしまう点にあります。
と言うのも、買取業者は多くの場合、購入した物件にリフォームを掛けて転売しています。そして、買取業者も顧客に対して競争力のある価格で販売しなければならない都合から、購入の際には価格を抑える必要があります。そのため、買取の際には価格を抑えることになります。
そのコストダウンは売主にシワ寄せが行ってしまい、価格を抑えることを余儀なくされるのです。
尚、価格の下げ幅は業者によっても違うので、比較してみるのが良いです。今では一括で査定を依頼できるシステムもネットにあります。
（３）物件を手放した後で「次の投資」をする場合について
物件を手放すのは不動産投資の手段のひとつですが、事業を継続して行うには、別の物件への投資も見据えることになるでしょう。そして、別の物件に投資をする場合には、当然ながら取得費用が必要になります。その際に必要になるのが資金です。
資金を考える場合には、物件を手放す手段として、買取業者を起用するよりも通常の売却をした方が、手に入る金額が大きいかも知れませんが、タイミングによっては仮に少なくなっても換金した方が良いこともあるのです。
例えば新たな物件として、利回りの見込める中古のアパートを狙う場合、そのアパートの売主との交渉になるかとも思われます。
その売主が早く物件を手放したい場合には、金額が少なくあっても値引きに応じる可能性もあるからです。更には、物件の価格交渉に成功するならば、取得に関する消費税をはじめとする諸経費の削減のメリットも出て来るため、二次的なコストメリットを見込むことも出来るのです。
そういった「スピードを要する売却」が必要な場合には、買取業者を利用した方が良い場合もあります。あくまでもケースによる話ですが、頭に入れておくのがオススメです。
３）まとめ
買取業者の利用は、「物件の競争力の低下」と「逃げの戦略」そして「次の投資」などを含めた判断によるとも言えます。
このストーリーの一部だけを見ますと、キャッシュフロー的に不利にも見えるかとも思いますが、長い目で見た場合、コスト的に有利になる場合も考えられます。
不動産投資は長期に渡るビジネスです。一部を見るよりも、全体を見た判断が大切になります。