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いまさら聞けない…投資用不動産の基本のキ
2016年11月22日
不動産投資が個人の投資家からも大変注目されるようになりました。書店には成功本がずらっと並び、あちらこちらの業態主催のセミナーも開催されています。
こんなに不動産投資に関する情報が飛びかう中でも、実はその基本中の基本、「投資用不動産に関する用語」について、その役割などが「よくわからない～」という人は意外と多いのです！理解しているものとして、進んでいくセミナーに参加されたご経験ないでしょうか？
今さら用語の質問なんてできなくて…と思っている方！安心してください。今日はそのお悩みがゼロになるようにご説明させていただきますね!
１． 不動産投資をする前に押さえておきたい基本用語
どんな物件に投資する場合であっても、必ず理解しておいてほしい用語たちです
① マイソク
「営業はマイソクがポイント！」と書いている成功本見たことないですか？マイソクとはあの不動産屋さんの窓に張り付けている販売図面、物件資料のことです。物件の写真、価格、特徴(アクセス方法や法令上の事項)、間取り、面積などが載っていますね。同じものが折り込み広告にも利用されています。
「マイソクで営業する」というのは、大家さんになって「マイソク」を自分で作って、不動産業者に入居者を募集してください！とお願いに回ることを言います。
② 表面利回り
この物件でどれくらい儲かるのか の基準になる数字です。次のような計算方法で表します。
年間の家賃総額÷物件価格＝表面利回り
例えば、月々５万円の家賃が取れそうなマンションが８００万円で売られていたら
（１２か月×５万円）÷８００万円＝０．０７５ → 表面利回り ７．５％
利回りの平均的な考え方は、また別記事で取り上げますね。まずは不動産検索サイトで価格と相場家賃から利回り計算の練習をしてみてください。これで結構利回り計算が早くできるようになれます。
③ 実質的利回り
上記の表面利回りだと実質的な利回りを計算することが不可能です。
不動産の購入には仲介手数料や登記費用・ローン手数料もかかってきます。
毎月の家賃からも不動産管理会社への手数料、固定資産税、修繕費積立費などを差し引かなければいけません。いろんな費用がかかるんですね。
いろんな費用を差し引いた実質手取りから 計算した利回りを実質的利回りといいます。
そんなのどうやって調べるの！？という方にはまた後日詳しく説明させていただくとして、成功している投資家は購入を検討している段階から、実質に近い利回りを計算しています。だから覚えておいてくださいね。
④ キャッシュフロー
③の実質利回りをもっと実質的なものへと計算します。ローンの返済金や金利も考慮し、いったい手元にいくらお金が残るか というのがキャッシュフローです。実際に賃貸経営していく上で最も重要な数字です。ややこしそうですが、便利なアプリなどを使って計算することもできます。
⑤ 公示価格
ニュースでは聞く言葉ですね。実際の取引価格からその場所の地価を公示しています。不動産の相場価格を考える際に参考にします。
⑥ インカムゲイン
不動産から毎月家賃で収入を得ることをインカムゲインと言います。株式の配当金や投資信託の分配金などと同じで、保有していることで得られる収益です。
⑦ キャピタルゲイン
売却することで購入時より差額が発生しそれにより利益を得ることを言います。買った金額より高く売って得る、がキャピタルゲインです。
⑦ 買い付け指値
この価格で買います！という申し出です。近頃売り出し価格をかなり下回る価格で指値を入れる「鬼指し」などという言葉も流行りました。それを売主側に書面で知らせるものを「買い付け証明を出す」といいます。
一旦書面で指値をするということは買う準備が出来ている！と売主に伝えることになります。
これらはどんな不動産投資をするにしても登場してくるレギュラー用語達です。ちょっと頭の中が混乱してきましたか？もう少しだけがんばりましょう！
２．さらにステップアップした不動産投資の用語
① 国民政策金融公庫
公的資金で不動産賃貸業を行う事業に対し、その不動産の購入費に対し貸し付けてくれる機関です。銀行よりも広き門で金利も安いのが特徴ですが、返済期間の短さ（１０年が通常）と物件の査定が市場の相場より低めなのが難点です。
② アパートローン
銀行やノンバンクが貸し付ける不動産投資用のローンです。アパートローンと呼ばれていますが、戸建て、１棟、区分マンションなど投資不動産向けに広く取り扱っています。
③ ノンバンク
といっても怖い金融屋さんたちのことだけではないですよ。融資を専門に行う会社で三井住友Ｌ＆Ｆやセゾンファンデックスなどがそうです。
金利が銀行よりも高めですが、申込から融資までの期間がとても速いので、急ぎで不動産を購入する場合の選択肢にもなります。
④ 不動産管理会社
よく混乱してしまうのが、不動産仲介業者と管理会社の違いです。入居者を見つけて仲介契約してくれるのが仲介業者で、その後家賃集金やトラブルの対応、更新の手続きなどを管理してくれるのが管理会社です。
この２つの業務を兼ねている業者が殆どですが、入居者を見つけてきてくれた業者が管理を頼んでいる会社ではないという場合もでてくるので、ややこしくなってしまうのですね。
⑤ 路線価
相続税などの計算に用いる不動産の価格です。公示価格を参考にその約80％であることが多いです。銀行がローンの審査をする場合はこの路線価を使います。
今回は、以上となりますが、いかがでしょうか？これらは購入を検討する際や、ローンなどの手続きに必要な用語でした。更には今回はご紹介できませんでしたが、賃貸経営をしていく上で学んでおきたい用語もありますので順次取り上げていきます。
でも、これから不動産投資を始めよう！と思っている方は今日のこの用語を先に押さえて、利回りの計算や物件の価格を調べたりしてみてください。「こういうことだったのか！」と段々わかってくると、用語の難しさへの懸念は一気に解決していきますよ！