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土地の「合筆」・「分筆」の豆知識
2018年11月2日
土地活用をする際には、土地の分割が必要になる事があります。
これとは反対に、複数の土地を一つにまとめることもあります。
また、建物を取り壊して更地にする事もありますよね。
このような土地や建物の改良については、登記をすることによって状況を明確にしておく必要があるわけです。
今回は、このような土地・建物の改良に伴う登記についてご紹介したいと思います。
- 合筆登記と分筆登記
- 合筆登記の禁止事項
- 分筆登記
- 滅失登記
- まとめ
合筆登記と分筆登記
合筆登記とは、複数の土地を一つにまとめる為の登記です。
これに対し、分筆登記は、1つの土地を複数に分割する登記のことです。
収益物件の建築等では、分筆登記をすることの方が多いかもしれませんね。
身内の新居等を敷地内に建築する場合等にも、分筆登記をするケースが多いと思います。
複数の土地を保有している際には、登記識別情報がそれぞれの土地に対して発行されます。
以前は「権利証」と呼ばれていましたが、法改正で登記識別情報と改名され、暗号のようなものが発行されるようになりました。
土地の登記情報を取得する際には、どんなに小さな土地でも一筆として認識されます。
小さな土地をたくさん持っている人は、売却や抵当権設定時の登記費用に無駄が出ます。
複数存在する土地を合筆する事によって、色々と簡潔化でき、売却や抵当権の設定等もしやすくなりますよね。
合筆登記をするシーンは、そんな状況をイメージすると良いと思います。
これらの登記の申請が無い場合には、登記官が職権で登記をすることもあります。
登記官は、必要な登記をしていないケースに気付いた時は、一定の条件を満たせば職権で分筆又は合筆の登記を行えるように法整備されているわけです。
固定資産税等の額にも影響しますし、このような部分からも、とても大事な登記であることが窺えますよね。
合筆登記の禁止事項
合筆の際には、いくつかの禁止事項があります。
ここでは、身近な禁止事項だけをご紹介しておきたいと思います。
まず初めに、隣接していない土地は、合筆出来ません。
当たり前の事ではありますが、隣接している土地同士であることが第一条件になります。
そして、「宅地と畑」や、「一丁目と二丁目」等のように、お互いの土地の地目又は地番が異なる場合も合筆できません。
登記上で地目が揃っていないと合筆登記できないルールなので、地目が異なる場合には、地目変更してから合筆することになります。
また、持ち主が違う土地同士を合筆することもできません。
その他、土地の持ち分や抵当権付の場合には、一定のケースに該当すると合筆できないので注意が必要です。
ポイントとしては、合筆後に権利が紛らわしくなるような登記を禁止しているという事ですね。
分筆登記
分筆については、特に禁止制限はありません。
しかし、分筆については、１つ覚えておいておくと良い事があります。
それは、分筆によって土地の地目変更が必要になった時は、地目に変更が生じた日から１カ月以内に表示登記と分筆登記を申請する義務があるという事です。
例えば、畑だった土地の一部を、収益物件の建築用地として分筆するような場合には、1か月以内に登記手続きを行う必要があるのです。
滅失登記
土地の場合も、建物の場合も、何らかの理由でその存在が無くなる事があります。
こんな時にも登記が必要になります。
この登記のことを、滅失登記と言います。
不動産売却時に建物を解体する際等、通常は売主側の負担で滅失登記をかけます。
建物が滅失した時は、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から１カ月以内に滅失登記の申請をしなければなりません。
土地が滅失した時は、その滅失の日から１カ月以内です。
まとめ
今回は、土地や建物の改良に伴う登記についてご紹介しました。
それぞれの登記に、ちょっとしたルールがあることがご理解いただければ充分だと思います。
これ以上の知識については、専門家に任せるとして、ポイントだけ覚えておくと良いですね。
土地活用や不動産売却の際には、今回の話を思い出していただければ幸いです。