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不動産投資の初心者が陥りがちな勘違い
2019年1月5日
不動産投資の成功パターンは、個人の属性である、収入や自己資金、性格による部分が多く、色んな投資家の成功体験の本を読んだだけでは、どんな手法が自分に合っているのか迷うだけで判然としないと思います。
成功への道は人により様々ですが、いっぽうでは失敗の原因が、汎用性、再現性があり、人間はみんな同じ勘違いをしやすい傾向にあります。
そこで、成功例よりも失敗事例を多く学ぶことの方が、遠回りのようですが、実際は成功への近道だといえます。
そこで今回は初心者が失敗しがちな不動産投資の事例を紹介しますので、不動産投資の本質を勉強する材料になればと思います。
知識がないまま不動産を購入してしまった
最初の落とし穴は、不動産投資に興味を持ったのですが、少し分かったつもりになった時に訪れる事例は、仲介会社から区分マンションの投資提案があり、不動産オーナーになれることと給与以外の収入ができることで、簡単に夢心地になり、そのまま不動産購入の契約してしまう事例が後を絶たちません。
契約後、同じマンションで過去にもっと安い価格で売買取引がされていたことが判ったり、家賃設定も言いなりで安く設定したり、物件を管理する委託費用も相見積もりを取らずに、自分のうかつさと知識不足を痛感してしまいます。
ここでようやく不動産投資の本質を勉強していないというふうに実感することになりました。
不動産投資の勘違い学習とは
一般的に不動産投資に興味を持った人が始めにやるのは次の、4つの方法をすると思います。
- ① 書籍を読む
- ② CDやDVDをみる
- ③ 先輩大家さんのコラムやメルマガを読む
- ④ 無料の不動産投資セミナーに通う
という方法です。
ここまでは誰もがたどる道であり、この辺りで自分も物件を購入してみたくなってきます。ところが、これだけではネットで投資物件を探し始めても成功することはできません。
基礎的な学習ポイントが抜けてしまっているからで、そのために肝心の物件の選択基準が理解できていないからです。
これがないと、失敗する確率が高くなります。
この低金利時代に毎月1万円もお小遣いがもらえますよとか、最後には自分の資産になりますよとか、生命保険の代わりですよとか、仲介会社の甘い誘い文句です。
しかも、ローンの紹介もセットになっていて、自己資金も少額で済むので、などと言われるがまま、全く入居者が入らないような、儲からない物件を買ってしまい、ローンだけが残ることになったとか、購入後、手取りが少ないことに気づき、売却しようとしても売却損が発生し、結果として売るに売れずに6年から10年は塩漬けになってしまうというのが失敗した事例をよく耳にします。
これが勘違いした学習によるものです。
不動産投資を始める前にやるべき本当の学習ステップとは
大切なことは、勘違い学習の後に、正しく学習することです。
学習する方法は3つあり、
- ① 不動産会社ではない有料の不動産投資セミナーに通う
- ② 成功している先輩投資家に説明を聞く
- ③ 取引先や投資家仲間と情報交換する機会を持つことです。
有料のセミナーで体系的に学習することもよいポイントで、無料のセミナーだけでは、不動産会社からの営業を兼ねた情報が多いため、どうしても売り手側の比重が高い学習になってしまいます。ここは多少、費用を掛けても、将来の正しい物件購入で簡単に元を取るためにも費用を掛けて学習しましょう。
2つ目は、5年以上不動産投資を継続している先輩投資家に物件の選択方法や、投資をする基準や融資を引き出す手法も聞いておいたほうが実体験を聞けるので有効な方法です。
3つ目は、仲間との情報交換では市況の変化や最新の不動産投資トレンドを収集しておくと将来の展望が見えてくると思います。
最初に理解するべき賃貸事業の収支構造
区分所有マンションは1棟ものと比較すると、経費計上できる費用に差があります。不動産投資には、税引き前利益が事業収益としての課税対象になっています。
実際には現金収支であるキャッシュフローという考え方もあるのでその違いを当然知っておく必要があります。
ややこしい計算のようですが、EXCELなどで自動計算をすれば、損益シミュレーションも簡単にできますし、専門のポータルサイトもありますので活用しましょう。
最低限この計算は理解して欲しいと思いますし、表面利回りだけで判断せず、この不動産賃投資の収益構造を正しく理解した上で物件を選択することが投資を始めるスタートになります。
ちょっと電卓を叩き、実際の投資物件を見て、収支を判断したうえで検討することが不動産投資の成功の確率を上げるカギになります。
まとめ
不動産投資を始める際は、ただ単純に毎月家賃収入が入りますという甘い言葉に騙されてはいけません。
不動産投資は高額な投資商品である不動産を買うので慎重に収支を見極め、入居者の動向、世間の景気、金利動向、駅からの距離、将来性を見極める必要があります。
それらの情報を総合的に判断してこれならば儲かるという計算と、最悪の場合は費用を自己負担すると収支はこうなるであろうという費用面の余裕を見込んでおくことをキチンと学習してから投資を始めることが必要です。