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高い利回りも狙える！古民家を利用した投資ビジネス
2019年2月2日
中古物件は利回りも高く、価格もリーズナブルな点が魅力的です。
しかも、今の中古住宅は性能も良いため、適切にメンテナンスをして
やれば、非常に長い間利用することも可能です。
ところで、中古住宅の中には築年数が50年以上の物もあり、
少し変わった魅力を醸し出す物もあります。…古民家です。
１）築50年超えでも立派に利用が可能
日本の建築物は意外なほどに長寿命です。
法定耐用年数としては、木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年と決まってはいますが、実際にはそれよりも長い期間利用されています。
例えば京都の歴史的な街並みを思い出してみましょう。
京都の街並みにある家は、築100年を超える物も少なくなく、今でも現役で使われています。
また、鉄筋コンクリート製の建築物も非常に古い物が利用されています。
例えば東京都千代田区の霞が関ビルは1968年の竣工ですが、今でもオフィスビルとして立派に活躍しています。
この様に、古い建物でもメンテナンスさえ適切であれば、使用に十分に耐えられるのです。
古民家は鉄筋コンクリート建築物とは違いますが、住宅として立派に機能している物です。
前述の京都の街並みの建物以外でも、使える資産は多いです。
２）リノベーション事例も多く、投資用としてもユニーク
古民家はリフォームを重ねて来た物件が多く、そのままで使われる場合もあるのですが、新しい設備を設置するリノベーション物件も多いです。
古い歴史的なテイストを保ちつつ、現代の設備の利便性を併せ持った建物となります。
古民家活用の例としては、一般の民家として再生される物もあるのですが、カフェや旅館として生まれ変わる物もあり、ユニークさが利用者を驚かすこともしばしばあります。
投資用物件としての古民家は、普通の投資用物件とは趣向が違いますが、高い利回りを出す物件もあります。
ちなみに古民家の価格ですが、建っている地域の地理条件などによって価格は違って来ますが、1000万円を切る物も少なくありません。そして、畑や囲炉裏なども付いている物件もあり、客付けのためのセールスポイントも多いです。
３）古い家でもニーズはある
古民家への投資は、ワンルームマンションの様な投資用物件とは一線を画していて、ターゲットユーザーなども違って来ます。
ニーズとしては、一般的な住宅用途としてのニーズの他にも、「週末だけの田舎暮らしを楽しみたい」と思う人向けの、別荘的なニーズもあります。
古民家の一般的な不動産投資と違うのは…例えば都市のマンション投資の場合は、収益性のアップのために、駅や商業施設からの距離が重要になります。
しかし、古民家の場合は、必ずしもそういう訳ではありません。
別荘用途として考えるならば、むしろ郊外の方が「自然豊か」な点がセールスポイントとなり、客付けの上で有利となる場合もあります。
ただし、その様なニーズを背景にしたビジネスでも、収益物件として軌道に乗せるためには、物件の使用や特徴、そして強みなどをきちんと把握する必要があります。
取得の際には、物件をどの様に使うか…
例えば家一軒丸ごと賃貸とするのか、
区画するのか、
リノベーションはどこまでするのか、
様々な角度からの検討と、ビジネスモデルの明確化が大切になって来ます。
４）古民家には鑑定士がいる
ところで、不動産には鑑定士がいますが、古民家はどうなのでしょうか？
実は古民家にも鑑定士が居ます。古民家鑑定士は、一般財団法人職業技能振興会という内閣府が認定している団体の認定する資格で、古民家を鑑定して評価することを目的とする資格です。
古民家鑑定士は、日本の住宅で使われて来た伝統的な構法を理解し、耐久性や希少性などを総合的に判断し、鑑定書を発行することが出来ます。
尚、古民家は築年数も古いこともあって、固定資産評価額もほぼゼロになりますが、鑑定書が付くことによって価値が認められて建物に値段が付くこともあります。
ですから、売却益を得る可能性もあるのです。
因みに、通常の不動産は築年数が古くなると、それだけ資産価値も減ってしまい、価格が下がるリスクが大きくなります。
しかし、古民家の場合は「古さがセールスポイント」とも言えますので、通常の場合とは違った売却手段も出て来ます。
売却を考えた場合は、もう一度鑑定をした方が、価値判断の上でもメリットが見込めます。
５）管理について
不動産投資で大切なのは、物件の取得もありますが、物件管理も非常に大切になります。
そして、古民家の場合は、マンションなどの現代の建築物とは違った管理の条件が出て来ます。
例えば、古民家はシロアリの害などのリスクが現代の木造住宅よりも高い場合もあり、対策が管理の条件として必要です。
また、火災予防の観点からも、煙感知器などの設置が必要になります。他にも、消火器の設置も望ましいです。
尚、古民家の場合は物件の維持のためにも、入居者審査は気を付けるべきと言えます。
不動産は退去時に原状回復の義務があるのですが、古民家は今の建物よりも汚れなどに弱いことも多いので、原状回復にも限界が出て来ることも考えられるからです。
一旦貸してしまうと、借地借家法の関係もあり、解約は簡単には出来ません。注意しましょう。
６）まとめ
古民家に関係するビジネスは、物件にもよるので未知数の部分も多いです。
しかし、投資額が少なくて済むことから、大きな利回りも期待が出来ます。
古い物件ならではの扱いの難しさもありますが、そのためにも情報収集や勉強が大切になるので、日頃からアンテナを張ることが大切になります。
参考サイト
http://www.kominkapro.org/for-general