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バランス感覚が必要不可欠！収益用不動産のリフォーム
2019年2月16日
魅力的な収益不動産は、利回りを上げる上で必要不可欠です。
しかし、例えば、中古不動産の場合は様々な部分が痛んでいてリフォームが必要になります。
リフォームによって客付け力をアップさせれば、空室リスクや家賃減額のリスクを小さくすることが可能だからです。
しかし、リフォームも闇雲にするべきでは無く、やはり計画性が必要です。
そこで、ここでは、収益不動産のリフォームについて述べたいと思います。
１）必須のリフォーム
まずは必須のリフォームを挙げて行きたいと思います。
- （１）外壁リフォーム
外壁リフォームは美観や建物の耐久性も関係して来るので、必須のリフォームと言えるでしょう。
外壁の劣化を放置しておくと、外壁材の反りなどに繋がることもあり、壁内部への水の侵入も考えられます。そうすると、壁内部の部材が水分を含んだまま放置されることになり、腐食などの発生リスクも出て来ます。
- （２）屋根リフォーム
屋根リフォームも防水に関係して来るので必須となります。
屋根からの漏水は、居室内だけでなく、壁の内部にも入り混む危険性もあり、建物全体へに悪影響を及ぼすので、十分に気をつけるべきです。
また、屋根のトラブルは、問題が発生する前ならば塗装程度で済みますが、問題が大きくなってしまうと、葺き替え等の大きな工事が必要になります。そうなると多額の費用が発生することにも繋がります。
- （３）内装リフォーム
内装リフォームも重要です。特に畳や壁紙は色褪せも出てくるので、適宜交換する必要があります。
ところで、畳などの交換の費用に敷金を充てればいい、と言う人もいるのですが、原状回復には敷金を充てるべきでは無いことを覚えましょう。
原状回復にはガイドラインが出ていて、「通常の使用で発生した劣化の交換費用は家賃の中に含まれる」とされています。畳などの費用も家賃に含まれるとされているからです。
２）リフォームのポイント
次にリフォームをする上でのポイントについて述べたいと思います。
- （１）経費として認められる仕様とする
リフォームは物件の魅力を維持する点で重要なのですが、仕様の範囲については良く考えておくべきです。
リフォームは「どこまでが経費として認められるか」が難しい点だからです。
この点、「今までの機能を維持するメンテナンス」が修繕として経費となるのに対して、「新たな機能の追加」が発生する場合は認められない、とするのが判断基準となります。
- （２）コストダウンの必要性を忘れない
リフォームの予算についても十分に注意すべきです。
と言うのも、コストを掛け過ぎると利回りにまで大きなダメージを与えるからです。
ですから、リフォームにもコストダウンが必要となります。
ただし、コストダウンを闇雲に進めるのも、室内が安っぽくなるので望ましくはありません。バランス感覚が必要となります。
- （３）初期投資にするかリフォームでカバーするか
最初から耐用年数が長いものを使ってやれば、リフォーム自体の必要性が減ります。
例えば、外壁にフッ素系の塗装をしておけば、10年くらいは大丈夫で、メンテナンスがいりません。
そして、出口戦略を最初から想定しているのであれば、耐用年数の内に売って逃げてしまうことも可能ともなります。
３）このリフォームはやるべきか？
次に、リフォームについて悩む箇所について述べたいと思います。
- （１）床面積の変更
具体的には、増築等が該当します。
増築は土地の容積率との絡みもあるので、十分な注意が必要となります。
確かに住心地も良くなるので利回りアップは狙えます。
しかし、便利だからと言って、建ぺい率や容積率を超えてしまうリフォームをすると違法建築物になってしまい、売却時に悪影響を被る危険性も出てくるので、注意が必要となります。
- （２）最新鋭の設備の投入
最近の住宅設備の高性能化は目覚ましいです。
そして、機能性の高い設備は客付け力にも影響するので望ましく思えます。
しかし、いきなり高性能の設備を入れてしまうとコストが高くなりすぎる場合もあります。そのため、予算を意識していないと利回りを下げてしまうこともあります。十分に注意しましょう。
- （３）玄関ドアや窓の変更
玄関ドアや窓の交換にはいくつかの重要な点があります。防犯上の点、省エネ性の点、防音性の点等です。
まずは防犯性ですが、昨今の窃盗犯等のドアや窓を破って入る手段は巧妙になっています。それを追う形で防犯性能の高いドアや窓が登場しています。そして、新築の物件であれば対応するのですが、中古の物件を買うならば、防犯性の高いドアや窓にするべきでしょう。
尚、昨今のネットの不動産情報を見てみると、防犯性の高いカギについての記事もあります。それを計算に入れるならば、古いドアだと敬遠されるリスクも考えられます。
次に省エネ性ですが、光熱費削減の上でメリットがあり、客付け力のアップも期待できます。
リフォームの具体的な内容としては、断熱ドアや複層ガラス等の採用です。
また、最近ではガラス内に真空層を持たせ、断熱性能をアップさせた真空ガラスも登場しています。
そして防音性ですが、プライバシー確保の上で重要になり、付加価値にもなります。これも防音性の高いドアや窓があるので、検討に入れると良いでしょう。
- （４）高性能の外壁塗装・屋根塗装
高性能の外壁塗装や屋根塗装は、リフォームとするか初期投資とするかは微妙な問題です。
しかし、中古アパート等を考えるならばメリットも大きいと言えます。
と言うのも、メンテナンスの回数を増やすよりも、高性能の塗装をした方が安くつく場合があるからです。
４）まとめ
リフォームは物件の維持の他、客付け力に関しても直結するので、非常に大きい位置を占めます。
ただし、費用対効果を考えないとメリットとならずにデメリットともなってしまいます。バランスに気を付けて進めましょう。