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見えない部分が実は重要！収益物件の地盤の強度
2019年4月24日
投資用物件は利回りを確保する上でも、良い品質の物が必要になります。
物件の状態が悪い場合、入居者が入りにくいだけでなく、売却の際にも不利益を被る可能性があるからです。
ところで、物件の不具合は重要事項説明の時点で基本的には分かりますが、取得した後で分かる不具合もあります。
そのような問題の中でも、地盤に関する問題は意外に厄介になるものです。
ここでは、地盤に関する不具合について述べたいと思います。
地盤が悪い土地に建った建物はどうなるか
まずは地盤の弱い土地に建った建物の受けるダメージについて考えてみましょう。
（１）地盤沈下
悪い地盤に建った建物に生じる不具合は、何と言っても地盤沈下です。
地盤に十分な強度が無い場合は、地面が建物の重量を支えきれなくなってしまい、沈んだり傾いたりしてしまいます。
構造の違いによっても異なりますが、建物の重さは小規模の物でも数十トンにも及びます。
それだけの重量物を支えるためには、十分な地盤の固さが必要なのです。
（２）地盤沈下によるダメージは？
建物の傾きが仮に小さくても、設備面へのダメージが出ることもあります。例えば水道などの配管への影響です。
配管の設置は意外にシビアです。
そのため、建物が仮に沈んでしまうと配管までもズレが発生してしまうと、破損の危険性も出て来るのです。
地盤を見分ける手掛かり
地盤に十分な強度の無い土地は、出来ることならば避けたい物です。しかし、どの様にして回避すれば良いのでしょうか？
ここでは軟弱地盤の物件を避ける手掛かりについていくつか紹介します。
（１）周辺地域をチェックする
まず挙げられる手段としては、物件の周辺の状況をチェックすることです。
軟弱な地盤は水と空気を土壌の中に多く含んだ土地で、低地や沼地、そして水田や河川の近辺にあります。
これらの土地は生活がしやすいために、投資用物件を持つには条件の良い場合が多いです。しかし、建物自体が沈んでしまうと大きなダメージを受ける場合も考えられますので、取得前に建物の状況を十分に確認するのが良いでしょう。
（２）地図などで分かる場合もある
軟弱地盤の地域は、地図などでも分かる場合があります。
地図を見れば、河川の状況も分かりますし、水や沼地の位置なども分かります。
また、台地や丘陵地、そして低地の区別も分かるので、地盤の傾向を知る手がかりになります。
この内、台地や丘陵地は地盤が良好な場合が多く、逆に低地は地盤が比較的弱いことが多いです。
（３）地名が手掛かりになる
土地の名前は様々ですが、その名前が地盤の強度を知る手掛かりになります。
まず、地盤の弱い地名ですが、これは「水に関係した地名」が多いです。具体的には、自然の水に関する地名として「沢」「谷」「浜」「江」などがあります。また、水田などの人工の水に関係する地名としての「田」「稲」などの付く地名もあります。
その反対に、強い地盤の場所は高い場所を指す地名が多いです。例えば、「峰」「台」「丘」などの地名は台地などの高い地域を示します。
（４）ネットで調べることも可能
ネットを見てみると、各地の地盤に関するデータを見つけることが出来ます。
このデータは全国の土地の状態を網羅していて、知りたい土地を入力すれば、地盤の概況が分かるシステムになっています。ネットの環境があれば手軽に調べることが出来ますので、利便性は非常に高いです。
物件の不具合の確認手段
例えば、中古物件の購入を検討する場合は、建物の傾きを調べる必要があります。どの様な確認手段があるのでしょうか？
（１）下げ振りによる測定
「下げ振り」という糸に重りが付いている測定器具があります。糸で重りを振り子の様に下げ、建物との位置関係をチェックすることによって傾き具合を知ることが出来ます。
この道具はホームセンターなどで安価で販売されていますので、コストを掛けずにチェックすることが出来ます。
ただし、下げ振りは上の階などの高い部分から振り下ろす必要があるため、場合によっては作業が難しくなります。
（２）レーザー水準器による測定
レーザー水準器はレーザー光線で水平と垂直を簡単に出せる機械で、柱と床の傾きを測定することが出来ます。操作も簡単なので、作業もスピーディーに進めることが出来ます。
ただし、機械自体にコストが掛かるデメリットもありますので、レンタルサービスなどを適宜利用するのも良いでしょう。
地盤の確認方法の代表例
次に地盤の強度の確認方法について紹介します。
（１）スウェーデン式サウンディング試験
スウェーデン式サンディング試験はドリル状の機械を地面に一定の重さを掛けながら、回転させて地面にねじり込んで測定する方法です。元々が北欧のスウェーデンの国有鉄道が地盤の調査のために採用した方法で、日本ではJIS規格となっている方法です。
メリットとしては比較的容易に調査出来る点があります。しかし、機械をねじ込むことが困難な場合は調査が出来なくなってしまいます。
（２）ボーリング標準貫入試験
この試験は、土地に実際に孔を開けて機械を打ち込むことで、地盤の強度を計る試験となります。
メリットとしては、実際に土を採取するので、土の状況まで知ることが出来ます。デメリットとしては、コストが高くなってしまう点にあります。
まとめ
収益物件を購入する時は利回りや築年数にばかり目が行ってしまい、地盤の様な見えにくい部分にまで気が付かない場合もあります。
しかし、地盤の強度は物件を長持ちさせる点で重要であり、更には売却するにも大切な条件になります。
業者に依頼するのも良いのですが、不具合や確認手段を理解していればチェックの精度も上がります。ぜひとも勉強をしておきましょう。