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万全の対策が非常に重要！
2019年6月10日
投資用物件は、入居者に長く住んでもらうためにも、耐久性を十分にしなければなりません。
しかし、実際には様々な悪い要因が重なってしまい、物件が大きなダメージを受けてしまうことがあります。
今回考えてみるシロアリの被害もその1つで、しかも事前の想定がしにくい問題でもあります。
投資用物件とシロアリ被害
まずはシロアリ被害がどの様なものであるかを復習してみたいと思います。
（１）木造アパートは注意が必要
シロアリ被害を一番受けやすいのは、やはり木造アパートなどです。特に中古の築年数の経ったアパートは注意が一層必要になります。
今の木造の建物は、基礎もベタ基礎を採用するなどして、シロアリ被害を受けにくい構造になっています。しかし、昔の建物の場合は基礎に布基礎を採用している場合もあり、シロアリ被害が懸念される物もあります。
また、木造の建物には基礎のまわりに防蟻剤を塗りますが、これも年数が経ってしまうと効果が少なくなってしまいます。
木造で築古の物件はチェックが必要です。購入時には不具合が無いかを十分に確認をしましょう。
（２）シロアリ被害はどこまで及ぶか？
次に、シロアリ被害はどこまで及ぶかについてです。
シロアリ被害というと、基礎まわりの木の部分と思ってしまうかも知れません。しかし、被害が進行してしまうと柱だけでなく、壁や天井の方までも食い荒らされる場合があります。
そのため、被害が進んでしまうと、建物としての基本的な性能を持つことも出来なくなります。当然ながら人が住み続けることも難しくなるため、投資用物件としては使えない物になってしまいます。
物件がシロアリ被害を受けるとどうなるか？
次に、シロアリ被害が進んだ場合、どの様な弊害があるかを具体的に見てみましょう。
（１）建物の寿命が縮まる
木造の建物の法定耐用年数は22年となっています。ところが、実際の建物の耐用年数はそれよりも長く、木造であっても築30年を超える物件も多くあります。
しかし、シロアリ被害を建物が受けると寿命が著しく縮んでしまいます。環境条件にもよりますが、シロアリの活動が活発になると、22年を待たずして建物の寿命が来ることもあるのです。
（２）強度の著しい低下
建物の強度は柱や梁といった構造部材の強度で決まります。逆に、部材に十分な強度が無い場合は、建物としての強度も無くなってしまいます。
そして、建物の構造部材がシロアリ被害にあってしまうと、部材の中身がスカスカになってしまい、耐震性などの建物の強度が著しく落ちてしまいます。そして、住むのも危険な状態になってしまうのです。
（３）売却で不利
シロアリ被害は物件売却の際にも大きなダメージを受けることになります。
と言うのも、次の物件の買手になるのは別の投資家である場合が多く、瑕疵などがあるかに非常に敏感だからです。
また、シロアリの害を受けている場合は、部材が食い荒らされている可能性が高く、イメージも非常に悪いです。
そして、シロアリが過去に発生して駆除した場合でも、やはり売却が難しくなります。
過去のシロアリ被害による建物の劣化や、シロアリの再発生も危惧されるからです。
（４）駆除費用は大家負担になる場合が多い
シロアリの駆除費用や補修費用は、基本的に大家側の負担になる場合が多いです。
これは、貸主には入居者の住環境を快適にする責任があることから来ています。物件管理の手落ちから来る被害となってしまうのです。
かと言って、入居者側の過失による物がゼロかと言うと、決してゼロではありません。例えば物件の外に段ボールなどを山積みしていた場合など、そこが侵入経路になることがあります。
シロアリ対策について
次に、シロアリ対策について考えてみましょう。
（１）シロアリ被害は駆除だけで良いか？
シロアリが発生すると、駆除業者だけを考えることもあるかも知れませんが、それだけでは片手落ちである場合もあります。
これは、シロアリが部材を食い荒らしている可能性もあるためです。そのため、被害の状況によっては部材の交換や補強などが必要になる場合もあります。
（２）インスペクションを実施する
建物の診断にはインスペクションが推奨されますが、賃貸物件においても有効となります。
インスペクションは第三者機関による建物のチェックとなりますので、非常に客観的に建物をチェックしてくれます。
インスペクションにも費用は発生しますが、投資物件の品質を優先する方がベターです。積極的に活用しましょう。
（３）定期的な点検が必要
シロアリ被害は放置しておけば大きくなってしまいます。そのため、定期的に点検をすることが大切になります。
仮にシロアリの被害が発生しても、軽微な内ならば補修の費用も小さくて済みます。大きな費用的ダメージを受けないためにも、定期的にしっかりとチェックしましょう。
シロアリ被害は木造住宅だけでは無い
シロアリ被害を考える場合、木造住宅だけの物と考えてしまうかも知れません。しかしシロアリ被害は木造住宅以外の構造でも見られます。
例えば軽量鉄骨のアパートなどを見ても、木は様々な箇所に使われています。また、断熱材にもシロアリの害を受ける物もあるので、決して手放しでいられる問題では無いのです。
そのため、仮に軽量鉄骨の中古アパートなどを検討する場合にも、物件の入念なチェックは欠かせません。
まとめ
投資用物件は大切に使って良い状態で売却することが、利益の確保の上で大切になります。そのためにはシロアリに対しても万全な対策を打つことが重要です。
定期点検などをしっかりと行い、物件を良い状態に保ちましょう。