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入居者だけでなく事業も守る！
投資用物件の防犯対策
2019年6月22日
建物の役目を考えると様々な面が見えて来ます。入居者を雨や風などから守ったり、衛生的な環境づくりに役立ったりもするでしょう。そして「防犯」もその内のひとつです。
ここでは建物の防犯について取り上げ、そのために出来る大家としてのアクションについて考えてみたいと思います。
防犯の目的
まずは、「防犯の目的」について改めて復習してみましょう。
（１）入居者の保護
防犯の目的は、第一に入居者の生命と家財を守ることです。
残念ながら、人間は全員が善良な市民という訳では無く、窃盗などの犯罪に走ってしまう人がいます。そのため、建物は窃盗犯などから、入居者の生命と家財を守る必要が出て来るのです。
これを不動産投資の面から考えてみると、大家の取れるアクションは非常に重要になります。
不動産投資は入居者に快適に快適な住空間を提供して、その報酬として家賃を支払ってもらうビジネスです。そして、建物の防犯対策を徹底させることは、入居者が安心して快適な生活を送る上でも、非常に大切な前提となるのです。
（２）物件を守るため
防犯の目的には物件そのものを守る意味もあります。
例えば、防犯上手薄な物件は狙われやすく、窓や玄関を破られる可能性が高くなります。しかし、防犯の対策がしっかりと取られていれば、窃盗犯に狙われるリスクも少なくなるため、物件をキズ付けられることも少なくなります。
物件をキズ付けずに長く使うことは、無駄な修繕費用を発生させないためにも重要になります。そして、それは利回りの安定に有用と言えるでしょう。
（３）空室対策と退去予防
防犯は物件の空室対策と退去予防にも繋がります。
これは、今の物件ではカメラ付きのインターホンなどの設置が一般化され、その様なニーズも多いからです。
また、入居希望者が過去にセキュリティが良い物件に住んだ経験があれば、防犯対策が十分にされている部屋は契約がしやすいです。また、防犯で優れていれば退去予防にも繋がります。
（４）信用を守るため
一般にビジネスは信用が大切です。そして、信用は築くのは時間が掛かりますが、失うのは一瞬です。また、信用回復には長い時間と実績が必要になります。
物件の防犯についても同じことが言えます。窃盗犯の侵入を仮に許してしまうと、「防犯に弱い物件」といったレッテルを貼られることも考えられ、客付けに不利にもなります。
また、金融機関の融資もスムーズに行かなくなるかも知れません。ビジネスを進める上で不適格と思われるリスクもあるからです。
信用を守ることは、その様なリスクから守る上で重要です。適切な対策を取って、防衛することが大切なのです。
２）侵入者の心理と手段を知る
不動産にとって、防犯の上で必要なのが「侵入者の攻撃から守る」点が挙げられます。そして、そのためには侵入者の心理と手段を知っておくことが大切です。
ここで、侵入者の心理と対策について挙げてみたいと思います。
（１）侵入者は5分で7割があきらめる
防犯を研究した結果に、非常に面白い物があります。「不正侵入者がドアや窓を破る場合、5分で開けられなければ7割があきらめる」という研究結果です。
これは財団法人都市防犯研究センターの研究結果で、元泥棒へのアンケート結果によるものです。それによると、「2分以内」が約17％、「2～5分」が約51％となっています。つまり、約7割の侵入者が5分で不正開錠をあきらめると言えるのです。
そして、これを逆から言えば、窓や玄関が侵入者の攻撃を5分耐えれば、防犯効果が高い物件と言えます。
（２）監視や威嚇が効果的
窃盗犯は非常にナイーブです。そのため、監視や威嚇が効果的です。
例えば、オフィスビルやマンションでは警備会社を使っていたり、ガードマンや管理人を常駐させていたりします。そして、その様な建物が侵入者の荒らされることは、よほどのことが無い限りあり得ません。
また、昔ながらの手段としては番犬の配置などもあります。これは監視と威嚇が防犯上有効なことを、強く物語っていると言えるでしょう。
３）防犯に効果的な手段
それでは防犯上で効果的な手段には、どのような物があるのでしょうか？
（１）窓の補強
窃盗犯の侵入経路の代表的な物は、窓がトップを占めます。
傾向としては、ガラスを破壊して破るよりも、鍵まわりをに穴を開けて手を差し込んで開ける場合が多いです。そのため、仮に窓ガラスが割れたとしても、貫通が簡単にできない様な対策が窓ガラスに取られています。
例としては、窓ガラスに特殊なフィルムを仕込み、ガラスを破壊されても手が入れられない様に作られています。
（２）玄関錠の交換
玄関ドアのピッキングなどの不正開錠は、以前から社会問題になった経緯もあるので、非常に強力な物が登場しています。しかし、例えば中古の物件の場合は、旧態依然のドア錠が着いている場合も見られ、あまり望ましいとは言えない状況でもあります。
そのため、ドアの防犯性のアップも新しい物への交換が、防犯対策として大きな意味を持って来るのです。
（３）監視装置の設置
先にも挙げた様に、侵入者は監視されることを嫌います。ですから、監視できる装置の設置が防犯上有効と言えます。
具体的には、防犯カメラの設置などの手段が挙げられます。
今の防犯カメラは単に見るだけでなく、撮った映像を長く保管することも出来ます。
（４）威嚇装置の設置
威嚇装置の設置も防犯上で重要です。
例としては、センサーライトなどの設置や、家の周りを砂利敷にすることが挙げられます。
センサーライトは光で威嚇し、砂利は踏むと「ジャリジャリ」と音がするからです。
５）まとめ
防犯は入居者や建物を守る意味で非常に大切であり、不動産投資の意味でも大きな意味を持ちます。そのため、防犯対策を推し進めることは、事業の安定化にも効果的です。
入居者や物件の安全だけでなく、事業の安全も守るためにも、防犯対策を推進しましょう。
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