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実は重要！
投資物件の塗装メンテナンス
2019年8月17日
不動産投資において良質な物件を取得することは非常に大切です。しかし、物件は「取得」することだけが大切なのではありません。「長持ちさせる」ことも非常に重要になるのです。
今回取り上げる「塗装」は物件の状態を保つ上で重要です。塗装の役割について再確認したいと思います。
１）塗装の役割について
塗装の役割は重要です。その意味について今一度振り返りたいと思います。
（１）美観を良くする
塗装の第一の役割には建物の外観の美観保護があります。
賃貸不動産においては、入居者の募集や空室リスク回避が、経営上での重要課題になります。
そして、その両者の課題において、建物の美観は非常に大切な要素です。
不動産の入居者募集の際には物件の確認が必須となり、建物の外観は第一印象に繋がります。第一印象の良し悪しは契約を左右します。
そのために美観は重要なのです。
（２）建物を守る
塗装は建物の美観を守るだけでなく、建物の状態を守る上でも重要になります。
塗料は樹脂と顔料と添加剤が主な材料となりますが、塗装を建物にすると保護被膜として形成されるのです。
建物が屋外から受けるダメージは様々です。激しい直射日光、温度変化、そして風雨や粉塵などまであります。これらの悪条件に塗装無しで遭遇するなら、建物の部材の腐食は早くなってしまい、建物は早く老朽化してしまいます。
建物の老朽化を防ぐ上でも、塗装の形成する保護被膜は非常に重要になるのです。
２）メンテナンスの意味について
ところで、塗装について考えると定期的なメンテナンスが必要です。と言うのも塗装にも耐用年数があり、一定の期間を超えると性能が落ちてしまうからです。
ここで、塗装のメンテナンスについて、不動産投資の観点における意味について挙げてみます。
（１）家賃レベルの維持
物件の家賃は基本的に築年数が古くなると下がって行きますが、その下がり幅には建物の美観も大きく作用します。古ぼけた物件よりも美観が整った物件の方が、家賃レベルを上げることが出来るのです。
そして、美観を長く保たせることが出来るのであれば、家賃の下げ幅も小さくすることが可能となります。
家賃レベルは経営上で大切です。そして、建物の外観を整えることは、経営にダイレクトに影響する要因なのです。
（２）空室リスクの低減
建物の美観が整うと空室リスクの低減にも繋がります。
空室リスクは転勤などの「入居者の都合」などに寄る部分も多いのですが、建物の状態に起因する部分も多いです。
空室リスクは物件の客付け力や退去リスクなどが相互に絡み合ったリスクと言えますので、例えば客付け力を保持させるならば、空室リスク回避に有効となるのです。
建物の美観を維持させることは、客付け力低減に対する有効打に成ります。その意味で塗装のメンテナンスは重要なのです。
（３）売却を有利にする
建物の塗装の状態は売却時の価格を左右することもあります。
不動産投資において物件を売却する場合、買い手は別の投資家である場合が多いです。そして、その投資家も物件を見る目がしっかりしていれば、塗装をなおざりにしていた物件が、どの様なダメージを受けるかを知っています。その結果、物件は買い叩かれてしまい、値段を下げることに繋がります。
しかし、メンテナンスをしっかりしていれば、建物の状態も良好に保たれるので、新たな買い手に対しても説得力を持つようになります。その結果、売却においても条件が良くなるのです。
３）メンテナンスをしないとどなるか？
それではメンテナンスを怠った場合、どの様な弊害が出るでしょうか。
（１）利回りの問題が出る
塗装をしないで放置すると空室リスクなどに結びつくことを述べましたが、このリスクは利回りの低下にも繋がることを忘れるべきではありません。
空室発生は家賃収入が絶たれますし、家賃のダウンは収益の落ち込みに繋がるからです。
（２）修繕費用が増える
塗装のメンテナンスを怠ると物件の状態を悪化させ、修繕費用が増えることにも繋がります。
例えば、塗装を怠った場合は外壁からの水の浸入にも繋がります。そして、外壁の内部に水が溜まった場合、部材が腐食することもあります。
そこまでの事態に発展すると部材の修繕も大変になります。外壁材を撤去しての壁の補修はコスト的にも高くなるからです。
（３）リフォームが大変
建物の部材が雨水の侵入などで腐食していると、リフォームをする場合も大変になります。と言うのも設備を取付ける場合、建物の部材がしっかりしていないと、その部分からの修繕が必要になるからです。
当然ながら、この修繕費用は高額になります。経営上でも大きなダメージにもなり得るのです。
４）高性能の塗装の効果
塗装の費用を抑えることよりも、費用を掛ける方が良い場合もあります。ここでは高性能の塗装をする場合の効果を挙げてみます。
（１）塗装コストの削減
塗装にはいくつかのグレードがあり、グレードが上がると耐用年数も長くなります。ただ、実際の施工を考えるならば、高性能の塗装はコストが上がることもあり、躊躇してしまうかも知れません。
しかし、高いグレードの塗装を掛ければ、長い目で見るならばコストダウンを狙うことも出来ます。
と言うのも、耐用年数の短い塗装を複数回するよりも、高いグレードの物であれば一度で済み、トータルのコストで考えれば、抑えることも可能になるからです。
（２）光熱費の削減
最近普及して来た塗装に遮熱塗装や断熱塗装があります。これらは塗料の顔料に工夫をしたり、塗料にセラミックビーズなどを混合した物です。
これらは屋根に塗ると日射による室内の温度上昇を抑える効果があり、光熱費の削減の効果があります。
５）まとめ
外壁の塗装は重要性を忘れてしまいがちになりますが、様々な点で重要になります。利回り、客付けなどにも関与しますので、なおざりにしないようにしましょう。