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不動産投資はもう終わり？それともまだチャンスはあるの？
2017年5月6日
これから不動産投資を始めようと考えている方、
または1つ目の物件を購入されて次へのステップを考えている方の中には
現状の不動産市場に困惑中の方が多いかと思います。
不動産投資のプチバブルと言われた近年、今後の行方はどうなっていくのでしょうか。
バブルは崩壊したのか・・・
都市部で人気を集めたタワーマンション、地方でのアパート一棟など個人の投資物件の購入が増加し、日本の不動産価格はここ数年上がり続けていました。
国交省が発表した統計でも2016年の不動産価格は横ばいかやや減少気味という数字です。
しかし20数年前にバブル崩壊を経験している日本ではこの「横ばい」という響きでも警戒する傾向があることは確かです。
不動産価格はずっと上がり続けると考えるのは危険です。
特に人口が急速に減少している日本では不動産価格上昇からキャピタルゲインだけを狙う投資は懸命でないことは明らかです。
活発だったアパートローン
では今、不動産投資物件を購入することは危険なのでしょうか。
プチ投資バブルを活況に追い上げたのは「マイナス金利下」にある金融政策も大きく影響していました。
各金融機関は不動産投資への融資に積極的でした。
日銀の調べでは平成28年度のアパートローンの貸し出し残高は前年比で4.9％の増加であると出ています。
相続税の改正も加勢し新築アパート、築古アパート問わず様々な不動産投資物件への融資条件がゆるくなっていたのです。
価格は高めなのに融資が通りやすく購入しやすい状態だったのです。
でもこの状況はどうやら終息に向かいつつあります。
日銀が示した対策とは
このような状況を受け、いよいよ金融庁と日銀は対策に乗り出したようです。
不動産投資への融資では担保力だけではなくその事業力に対してもっと評価の基準を厳しく対応するべきだとの方向です。
年度の変わる移動シーズンでさえ空室を埋められない物件ばかりが増えています。
この時期に空室が埋まらない物件の事業性は決して高く評価はされないでしょう。
8％前後の利回りを見込んで4％を超えるアパートローンを組んでも一棟のうち2割も空室がでると、たちまち赤字に転じてしまいます。
このような状況を金融業界も見逃さずに静観視しています。
今後の融資方針はどうなっていく？
賃貸物件需要の枠を超えた供給過多の傾向は否定できないでしょう。
空室を回避できず支払いが困難になってきている家主も出てきています。
実際に購入したものの賃貸経営をあきらめてそのまま売りに出ている物件にも遭遇するようになりました。
金融機関や官公庁は4月から新しい年度が始まります。
融資基準やその動向は今後に定められていくので注意しておく必要があります。
先月まで融資の打診をして快い返事を受けていても今後はそのまま受け付けてもらえるかというと、なんとも言えない状況でしょう。
不動産価格の相場のみならず、融資動向にも常に注目しておく
当面のところは都市部や地方都市部の不動産の価格が急激に下降へと向かうとは予測されていないようです。
しかし既に地方アパート等への融資には引き締め感が感じられているのですからその動向に注目しなくては、買いたい物件をいいタイミングで購入できないことになってしまいます。
４月以降の不動産業界は繁忙期が過ぎ一旦落ち着いた期間に入ります。
ここはチャンスで一件でも多くの物件を見て回り、不動産会社から少しでも多くの情報も入手しましょう。
物件、不動産会社、融資金融機関は常にご自身の力で開拓してパートナーシップを築くことが大事です。
ピンチもチャンスです。
しっかりとした事業性があれば今後も収益物件を取得していくことに不利な状況にはならないと著者は考えています。