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新築VS中古アパート。どっちのほうが地方では儲かる？
2017年5月9日
地方で投資をこれから始めようとお考えの方が悩まれる究極の選択。
それは新築アパートか中古アパートか？ではないでしょうか。
今日の記事では新築VS中古としてどっちのほうが儲かるのか！？について言及していきたいと思います。
定番的な比較
まずはとってもわかりやすく比較してみましょう。
新築アパートの長所
- ・なんでも新品（当たり前ですが）
- ・融資が受けやすい
- ・入居者が募集しやすい
中古アパートの長所
- ・安く買える
- ・利回りがいい
- ・減価償却が短期間で経費計上できる
わかりやすいですね。お互いの長所を言い換えると反対物件の短所になっています。
新築は安く買えないですし、中古は融資が受けにくくなります。
新築の短所
- ・価格が高い
- ・利回りが悪い
- ・ライバル新築物件との競合
中古の短所
- ・融資が受けにくい
- ・設備工事の修繕費がかかる
- ・リフォームが必要
このように長所と短所を書き並べてみるとご自身ならどちらを買うべきかちょっと見えてきませんか？
短所カバーの方法を模索してみる
①新築を買いたい！と考えている人はその短所をどう乗り越えるか考えてみましょう。
- ・物件の価格が高い→土地を既に持っている、または安く親戚から買えるなど
- ・利回りが悪い→建築費と戸数、家賃の設定を徹底試算する
- ・ライバル新築物件への対抗→オンリーワン的なアイディアが活かせる物件にできるか
もともと土地を持っているか、相続した土地がある、
親戚や知り合いから安く譲ってもらう土地があるなど
土地購入費を抑えることができるとその分価格は安く収められます。
また利回りについては間取りと家賃を徹底的に試算します。
単身者向け、ファミリー層、或いは複合タイプにするか。
立地と周りのニーズからずれた物件では大失敗します。
後日ライバルの新築物件が登場した際にも差別化できるような特色を持った物件でないと、満室に安心できるのも最初のうちだけになってしまいます。
②やっぱり中古かな…と思っている人もその短所を乗り切る作戦をたてます。
- ・融資が受けにくい→自己資金が出せるか。事業計画の信ぴょう性は高いか
- ・設備工事が必要かもしれない→設備にそれほどお金をかけなくていい物件はないか
- ・リフォームが必要かもしれない→同じくリフォーム費用が抑えられる物件か
中古や築古である場合は融資が受けにくくなります。
そのぶん安く購入でき高い利回りも可能になります。
自己資金も出せて、事業計画に無理がなく収益性が見込めるのであれば融資も不可能ではなくなってきます。
設備やリフォームにどれくらい費用がかかるのかも綿密に試算して購入しなくてはいけません。
安かろう、悪かろうの物件で成功している投資家のストーリーは決して一般的ではありません。
同じ考えで実行してしまうと危険な物件を購入することになってしまいます。
いかがでしょうか。
新築ＶＳ中古アパート。
どちらが良いというのではなくどちらが収益をもたらしてくれる物件なのかは各個人の投資スタイルによる。ということがわかりました。
この疑問への応えは
「依頼者にとって最も収益性のある賃貸物件を一緒に探してくれる不動産会社」
が必要だということですね。
売りたい物件を勧めてくれる不動産会社ではなく、購入後のことも見据え、
賃貸経営のパートナーとなってくれる不動産会社をまずは見つけてみましょう。