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地方にもチャンス到来？！「住宅宿泊事業法案(仮)」の内容とは？
2017年2月21日
大阪や東京など都市部だけで盛り上がっている民泊投資。日本有数の繁華街でなければ民泊経営は成り立たないのでしょうか…。合法民泊の規定についてや地方でも民泊経営が行いやすくなる新法の内容について検証してみましょう。
民泊を経営するための法的手続き
現行法上では民泊を合法的に経営するためには2つの方法があります。（2017年1月22日現在）
- １旅館業法の簡易宿所の許可を受ける
- 特区に指定されたエリアで認定を受ける
１については基本的に全国のどこのエリアでも許可を受けることが可能です。しかし旅館業の規定に沿った改造や防災設備の設置が必要になるため、よほどの稼働率が見込める物件でなければ採算性が合わなくなってきます。
２の認定民泊は政府から特区に指定されたエリアでしか認められません。また大阪以外のエリアでは東京といえども最低宿泊日数が6泊以上と制限されています。認定には近隣住民への周知も必要でかなりハードルの高い認定だと言っていいでしょう。
住宅宿泊事業（民泊新法）とは？
上記2種類の方法とは別に、これまでの旅館業の枠から民泊を切り離して独立した規定で定めていこうと進められているのが住宅宿泊事業法案（以下民泊新法と言う）です。年間営業日数が最高180日以内であり、この制限は各自治体でさらに厳しくすることも可能になるようです。しかし旅館業のような設備の制限は基本的に受けません。また大掛かりな防災装置も不要です。そしてなによりの利点は他のまとめ規定では営業できないエリアでも可能になってくるのです。民泊新法は「民泊を旅館業から切り離し、独立した規定を設ける」という主旨になっています。
住宅専用地域内では行えなかった民泊もこの新法を採用すれば、お持ちの不動産の空き部屋を民泊にしたり、住宅専用地域内の空き家を購入して民泊にしたりすることも可能になります。また特区に指定されていない他の地方エリアでも民泊を行えるということにもなります。
海外の旅行者が訪れる行先の変化
今までは日本を訪れる外国人の行く先は東京や大阪の繁華街を中心にしたエリアでした。爆買いもその原因になっていて、とにかく都市部に滞在して買う、食べる、遊ぶが効率よくこなせる地域の民泊に人気が集中していました。
しかし昨年あたりから東京、大阪の中心部に集中していた外国人観光客が地方で観光を楽しむ傾向にあるのをご存知でしょうか。ここ数年で来日している外国人で特にアジアからの訪日観光客は既に2回目、3回目の人が増えています。最初は買い物やテーマパーク中心に人気だった観光も、今では地方の絶景エリアや歴史的な場所をゆったりと訪れることに変わってきています。
そんな場所でも気軽に宿泊できる場所が欲しいと、数少ない件数の中から民泊を探してやってきます。地方のリゾートホテルの民泊や民家の一棟貸しの民泊です。しかしその件数はまだまだ都市部のように充分ではありません。
180日制限でも利回りは期待できる
民泊新法による届け出や許可を受けて地方の物件でも手軽に民泊経営するとしても、180日以内の制限では採算性があうのか心配という人もいるでしょう。
ちょっと計算してみました。地方といっても駅近くの中古一戸建てを500万円前後で購入して100万円ほどの初期投資で民泊にセッティングしたと想定します。
年間180日といってもフル稼働しなかった場合の80％稼働率で平均5名のグループを1泊15000円で宿泊させるとします。
144日×15,000円＝2,160,000円 そこから管理費や清掃費などを25％と仮定すると1,620,000円です。600万円の仕入れに対してなんと27％も利回りがあります。
やり方次第で面白い経営に発展できる
単純な試算でも悪くない数字がはじき出されます。180日だと利益が出ない物件もあるでしょう。しかしこれだけ全国で増加している空き家を活用すれば、安い価格で購入して一年に180日以下の日数で営業してもなかなかの採算が期待できます。
家主が居住していない「不在型」を想定したので、管理運営費や清掃費を高めの設定にしていますが、誰かに住んでもらっている物件の空いている部屋で行うのであれば、届出だけで合法的に民泊の経営が可能になるのです。
ゴミの出し方や近隣住民への苦情対応の方法などを関係窓口に届け出なければなりませんが逆にそれさえ行い、180日以内であるなら基本的には旅館業のような複雑な規定を受けないのです。住宅の一部や一棟全部をすぐに民泊に活用できます。
4月に施行予定とされている民泊新法。地方や観光名所に近いエリアでの手軽な民泊経営が可能になるチャンスです。今後も詳細規定の発表に注目していきたいケースですね。