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オーナーチェンジ物件とは？初めての収益不動産に本当におすすめ？
2017年3月25日
収益不動産を探していると「オーナーチェンジ」と表記されている物件を見かけることがあります。
初心者にはおすすめと言われるオーナーチェンジ物件。
でもそれは本当なのでしょうか？オーナーチェンジ物件について今日はご説明させていただきます。
戸建てやマンション投資なら満室状態
オーナーチェンジということはその物件にはすでに入居者がいる状態です。
一室や一軒だけを賃貸する戸建てやマンション投資物件なら「満室」のまま購入することになります。
またアパートやマンションでは全室空室な場合を除いて「オーナーチェンジ物件」になります。
１０室中４部屋賃貸中など何人かの入居者もそのまま引き継ぐことになるので、「オーナーチェンジ物件」と言います。
一棟物件で満室物件はなかなか売りにでませんが、戸建てやマンションなら購入したその日から満額の家賃収入がある、ということになります。
それが初心者にお勧めと言われる理由です。
入居者の詳細を確認する必要性
オーナーチェンジ物件は購入後すぐに家賃収入があります。
でもそんな物件をどうして売主は手放したいのでしょうか。
資産の組み換えや現金が必要になったなど原因を確認する必要があります。
そのような場合であればいいのですが入居者がトラブルの多い人である場合や、家賃を滞納している場合もあります。
または反社会勢力的な人物が住んでいる場合では購入してしまうととんでもないトラブルに巻き込まれてしまいます。
また、身元が不明瞭な人が入居していなくてもその全く逆で親戚や友人が入居者である場合も要注意です。
短期的に格安の家賃や無料で住んでもらい、満室に見立てている場合があるからです。
実際には長い間空室で賃貸経営に行き詰まり、その結果見せかけの入居中物件にして売却に出ている場合も珍しくありません。
レントロールや敷金、保証金についても詳しく調べる
先ほどのように身元の不明瞭な人や身内を住まわせているかどうかの見分け方の一つにレントロールがあります。
家賃の入金明細と思ってもらえるとわかりやすいでしょう。
何年何月何日から家賃の入金方法が一覧になっているものです。値下げした経緯や滞納履歴もわかります。
にわかに満室にしたのであれば、まだ入居したてでレントロールも短期的なものしかないのでわかります。
また保証金や敷金をいくら預かっているのかも明確にしなければ現在の入居者が退去する場合には引き継ぐことが一般的です。
このレンロトールで不明確な部分があれば必ず業者を介して売主に詳細を確認すれば購入後のトラブルもかなり防げます。
内覧ができない場合がほとんど
日本では家主よりも借主の立場が強いのが賃貸借契約の特徴です。
海外では新しい入居者を募集するときも入居者付きで売却するときも、購入希望者が内覧できるのが一般的です。
しかし日本では緊急事態でもない限り家主が賃貸物件の中に入ることはありません。
売主ですら設備や内装の状態もわかりませんし、入居者がどんな状態で住んでいるのかも全くわからないことがほとんどです。
設備や内装を行った際にその写真や状況を記録している売主もあれば資料等から確認が可能です。
しかしそれが何年も前であればどこまで参考にできるかわかりません。
入居者中でも内覧させてくれないか入居者に確認してほしいと一応提案してみることも必須です。
不動産投資がブームになって数年が経過しています。
資産の組み換えや賃貸経営破たんなどが理由でオーナーチェンジ物件が市場に出ているケースは決して少なくありません。
中には本当にお宝な物件もあるのですが、「初めての投資に最適」との言葉だけに惑わされず、
この記事でご紹介した内容を必ずチェックするようにしてください。