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収益物件の利回りは10％が目安！
諸説あっても変わらぬ相場
2019年12月28日
あなたは「不動産の利回りで理想的な相場は？」という疑問をお持ちで、この記事に辿り着かれていませんか？
情報が多すぎて、何が本当かでさえ分からなくなっているなんてこともあるでしょう。
ずばり、「利回りは10％」を一つの目安にするという結論で問題ありません。
利回りも色々な視点で見ると捉え方は変わりますが、収益物件の利回り10％が最低ラインという結論は変わらないのです。
その理由や根拠を、この記事では以下の内容で解説します。
- ●不動産の利回りは理想が10％！相場で見えてくる収益物件の目安
- ●収益物件の利回りをシミュレーション！【超】分かりやすい計算方法と種類
- ●収益物件の利回り推移……不動産投資の利回りはマイナス続き
- ●収益物件の利回りは高くできる！低い利回りを高利回りに変える方法
収益物件の利回り相場や正しい考え方を簡単に分かりやすく解説します。
まずは全国の利回り相場の平均から見ていきましょう。
不動産の利回りは理想が10％！相場で見えてくる収益物件の目安
都道府県ごとの平均利回りを分けたら、何％の利回りが一番多いと思いますか？
実は、各都道府県で見ると10～15％がもっとも多い平均利回りです。
下のグラフは都道府県ごとの平均利回りを「5％以上」「10％以上」「15％以上」で分けた時の割合。全国の平均利回りは、10％以上ある都道府県が7割以上となっています。
データ出所：LIFULL HOME‘S 見える！賃貸経営
グラフはLIFULL HOME‘S「見える！賃貸経営」で掲載されている表面利回りデータを基に算出しました。
利回りが掲載されていない県が6つありましたが、それでも10％以上の都道府県が最も多いだろうと言うのは容易に想像できます。
なお、もっとも低い表面利回りは7％前後、もっとも高い表面利回りで17％前後といったところ。
収益物件の利回りは、やはり全国平均である10％以上が一つの目安となるのです。
収益物件の利回りをシミュレーションしよう！【超】分かりやすい計算方法と種類
もしかするとあなたは、収益物件の利回りについて以下のように思われていないでしょうか。
「不動産サイトの利回りは表面利回りだからあてにしすぎてはいけない」
「全国の平均が10％でも、実質利回りだともっと低くなるはず……」
どちらも正解ですが、もう少し踏み込んで考えていただいたほうが良いかもしれません。
収益物件の利回りをしっかりシミュレーションするには、表面利回りも実質利回りも考慮すべき要素が足りません。
まず収益物件の利回りには、4つの種類があります。
複雑に見えますが、簡単に言えば「得られたお金 ÷ かかったお金」という計算でしかありません。
ただ利回りの計算に現実味を持たせるため、以下の要素も含めて考える必要があります。
- ・家賃から払わなければいけない費用
- ・物件価格や自己資金などの実際にかかった全てのお金
つまり収益物件の運営費用や払った自己資金などまで含めるかどうかで、計算で導き出される利回りの意味が違ってくるのです。
- ● 表面利回り：収益物件の運営に必要な費用を考慮しないで計算する表面的な利回り
- ● 実質利回り：収益物件の運営に必要な費用を考慮して計算する実際に近い利回り
- ● ROI：収益物件の運営費用だけでなく税金やローン返済など全ての要素を含める非常に現実的な利回り
- ● CCR：物件はローンで購入したので、自分が払ったお金の回収期間だけを見る利回り
不動産サイトに掲載されている利回りは、費用などを考慮していない表面利回り。費用などを差し引くと、実際のところ利回りは数％ダウンします。
だからこそ収益物件の利回りを見る時は、最低でも10％以上を目安にすべきなのです。
収益物件の利回り推移……不動産投資の利回りはマイナス続き
すると今度は「じゃあ、10％の物件さえ見つければいいってこと？」という疑問が生まれませんか？
実はここ最近、利回り10％を超える収益物件も少なくなっています。
理由は、収益物件の価格高騰です。
事実、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」が調査した興味深いデータがあります。
下のグラフは健美家に登録された収益物件の利回り推移と価格の推移です。
画像引用：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）
上図の青い線が利回り、赤い線が物件価格です。
アベノミクスや東京オリンピック開催決定などがあった2012年ごろ、利回りと物件価格が完全に逆転しています。景気拡大を予想した投資家が物件を買い進め、不動産価格が高くなって利回りが落ちてしまったのです。
収益物件というのは、価格は高くできても家賃は高くしづらい特徴があります。
景気拡大により物件価格は上がっても家賃は上げられないため、現在の不動産市況は全国的に利回りが低下している状況なのです。
収益物件の利回りは高くできる！低い利回りを高利回りに変える方法
さて、ここまで見てくると「収益物件を買っても儲からないのかな……」なんて思われていらっしゃるのではないでしょうか。
ただ、ちゃんと利回りを確保する方法があります。
利回りを高くする方法は主に6つです。優先度が高い順にご紹介します。
- 収益物件は「割安」にこだわって探す
- 収益物件を購入する時は必ず「値下げ交渉」を行う
- ローンで収益物件を購入するなら「低金利」で融資を受けられる銀行を探す
- 自動販売機や駐車場、倉庫などの運営もできる「アパート経営」を検討する
- 収益物件の運営に支障が出ない範囲で運営にかかる費用を「節約」する
- 毎年の確定申告は「経費計上」を漏れなく行って節税に努める
上記は全て、自分が負担するお金を少なくするための手段です。つまり、お金を手元に残すための工夫を積み重ねることで、収益物件の利回りは確実に高くできるのです。
実際、不動産投資や大家業で成功しているオーナーは、みんな上記を理解しています。中には超格安でボロ物件を手に入れ、自分でリフォームして30％や40％といった利回りを叩き出している人も少なくありません。
収益物件の利回りが10％未満でも、工夫によって10％以上を確保できることは珍しくないことです。
もし気になっているがあれば、自分なりの工夫で10％以上にできないか考えてみてはいかがでしょうか。