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レオパレス21のオーナーが提訴を表明！家賃が不変ではなかったサブリース契約とは？
2017年2月28日
このページでも一度記事にしたことがあるサブリース問題。
その家賃保証などを巡ってレオパレス21のオーナーの会メンバーの一人が提訴に踏み切ることを発表しました。
家賃が何年も変わらず保証してもらえるはずのサブリース契約。何が問題となっているのでしょうか。
サブリース契約の仕組みとは？
サブリース契約は大家とサブリース会社が直接賃貸借契約を締結します。一棟物件では全室借り上げます。
大家から賃貸を受けている部屋についてサブリース会社は入居者と転貸借契約を締結して部屋を貸しだします。入居者から受け取った家賃から管理費やサブリース料を差し引きその残りを大家に支払います。空室であっても満室であってもこの大家への支払いを保証するので、「家賃保証システム」と言われているのです。
家賃が保証されるはずのこのシステムの何が問題となっているのでしょうか
サブリース契約は借地借家法が適用される
サブリース契約を締結する際には大家に家賃保証をすると説明します。しかし近隣の家賃相場の変化や競合物件の登場により、サブリース会社から家賃の減額を求めることも可能になっています。保証されるはずの家賃がいっぺんして減額されるのですから大家側は騙されたと思うのも無理ありません。しかし大家とサブリース会社が締結しているリース契約は借地作家法の適用を受けます。
借地借家法第32条では借主は家主に近隣の家賃相場の変動により家賃の減額を請求できると規定しています。さらにこの規定では「減額しない特約があっても無効」とされているのです。
今回のレオパレス21と大家の件もこの点が原因となって紛争になっています。
国土交通省から新規定が制定されたばかりだが
このサブリース問題については以前からアパート経営オーナーや専門の弁護士軍団から国土交通省へ是正を求める声が上がっていました。
そのせいあってか2016年の9月に「賃貸住宅管理業者は家賃が減額する可能性の説明義務を課す」と定められました。しかしこの賃貸受託管理業者への登録そのものが任意規定であり、登録していない業者にとっては寝耳に水の状態がまだ続いているのです。
家賃減額よりも怖い契約の解除
家賃の減額に応じないオーナーに対しては一方的な契約の解除を持ち込むサブリース会社もいます。
借地借家法代28条では借主は一定期間をもって通告することで契約の解除を申し入れることができるとなっています。これを利用して入居者すべてをその会社がサブリース管理する別の物件に移転させ、全室を空室にして退去してしまうのです。
家賃を減額されても、契約解除されてもローンの支払いができなくなってしまい賃貸経営が続けられなくなってしまいます。しかし大家からは相当な正当事由がないと解約できません。借地借家法は大家からはなかなか契約の解約ができないとも定められているため八方ふさがりの状態に陥ってしまいます。
2013年の判例でサブリース契約についても借地借家法が適用されるとの見解がでてから同じようなトラブルが全国で絶えず発生しています。国土交通省の規定も意味がないと言われているなか、今回の提訴により司法による新たな判断が期待されているのではないでしょうか。
マンション投資などでサブリース契約に悩む人も増えてきています。何もかも任せて家賃が何十年も変わらないという話に惑わされず、通常の管理で収益性のある不動産投資を行ってください。