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消費税10％への増税は不動産投資にどう影響する？
2018年3月27日
延期に延期が重ねられていた消費税10％への増税。このままいくと2019年には実施されることになります。
まだまだ先だと思いたいところですが不動産投資を行う上では今から影響することについて考えておいたほうがいいでしょう。
消費税増税による不動産市況
不動産の購入では建物の価格に消費税がかかります。この影響を受け、過去の増税時には「駆け込み需要」が起こっています。
例えば3500万円の物件を購入する場合、増税前と後では次のような支払いの差額が生じます。
消費税8％
土地2000万円 無税
建物1500万円×8％＝120万円
消費税10％
土地2000万円 無税
建物1500万円×10％＝150万円
その差は30万円！です。
数十万円も変わるのですから、駆け込み需要はやはり増えます。３％から５％、5％から8％に増税されると決まった時も同じでした。駆け込み需要が増える影響で自然と不動産市況も活況になります。
居住用で購入する人にとっては引っ越し費用や家具家電にかけられる費用ほどの差額が出ます。
そして収益不動産で購入する場合では購入費が上がるので収支試算に影響してきますね。
また購入検討する人が増えるので、買い付けが入りにくい状態にもなりやすくなってしまい、人気の物件が購入しづらくなる原因にもなります。
収益不動産ではもっと深刻な問題も…
ご自身で住むための不動産購入であれば、購入時に加算される消費税の心配だけです。でも収益不動産は違います。収益不動産の収入である居住用の家賃には消費税は加算されません。入居者さんから受け取る家賃では消費税は課税されないですね。
しかし大家さんとして支払う管理費、設備工事費、修繕費にはばっちり消費税がかけられた額で支払わなくては行けません。共用部分の電気代もそうです。
数棟保有している場合や大型の共同住宅を維持する大家さんにとってはこの消費税増税は管理費が増額し、現状よりも利回りの低下になってしまいます。今から購入を検討して収支試算する場合は10％に増税されたときのことも想定しておくことも必要になります。
事業用に貸し出す部分も検討する
住居としての家賃には消費税はかけられません。でも事業用ならその家賃には消費税が加算されます。物件の一部を店舗や事務所として賃貸したり、今話題の民泊として事業賃貸したりすることで増税分の圧迫費を賄う策もあります。
実際に、もともと集会所や一般の住居用の部屋にしていた1階部分を店舗や民泊に変えている大家さんもいます。消防設備や店舗用に変更するための設備投資が必要ですが収益性と照合して合致するのであれば、試してみる価値はあります。
＊岡山県の中でも岡山市は民泊の新法に規制は設けない方向です。倉敷市は美観地区のみ全域禁止ですが、その他の地域では規制を設定しない方向で条例案が出されています。正式発表が随時されるので、またこちらのコラムで情報を更新していきますね。
消費税増税に対して収益不動産を持つ大家さんとしては、事業家賃収入を増やすことでその対策を検討する必要は不可欠になるでしょう。人口減少はどこの地域でも深刻化する一方ですから居住用だけでは、空室対策もどんどん厳しい環境にもなっていきます。まだまだ先だし…と安易に構えるのではなく、今から保有物件、購入検討物件に事業家賃収入を取り入れる策を講じてみてください。